의정부지방법원 2025타경71784. 포천시 신북면 가채리 로즈빌 나동 202호, 전용 59.49㎡의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 감정가 159,500,000원에서 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 78,155,000원입니다. 겉으로 보면 최근 12개월 평균 161,500,000원의 48.4% 수준이지만, 이 사건은 가격표보다 임차관계가 먼저입니다. 김현순의 168,000,000원 임차보증금은 확약으로 실질 인수에서 빠지지만, 별도 전입자 하성완의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득액은 아직 고정할 수 없습니다.
특히 주택도시보증공사는 신청채권자이면서 김현순의 임차보증금반환채권 양수인입니다. 따라서 김현순 보증금 168,000,000원과 주택도시보증공사의 168,000,000원을 서로 다른 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김현순·하성완 2명으로 보며, 주택도시보증공사는 김현순 채권의 승계자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71784 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 834-3 로즈빌 나동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 59.49㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 |
| 사용승인일 | 2021.03.15 |
| 소유자 | 이지수 · 2021.10.27 매매 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,500,000원 / 78,155,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 별도 임차위험은 남는다
말소기준은 2025.03.05 강제경매개시결정입니다. 김현순은 2021.10.29 전입·점유·확정일자를 갖추고 2024.01.09 보증금 168,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 배당표만 기계적으로 적용하면 현재 매각가에서 91,651,790원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현순 부동산(건물)전부 | 2021.10.29 / 2021.10.29 임차권등기 2024.01.09 | 168,000,000원 | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 하성완 | 2024.06.19 / 미상 배당요구 2025.03.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 인수액 미상 |
* 김현순의 배당계산상 미배당액은 91,651,790원이지만 2026.07.07 확약으로 김현순에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 하성완에게 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘실질취득 확정 전 할인’이다
로즈빌 전용 59.49㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 162,133,333원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 시세 데이터의 최근 12개월 평균은 161,500,000원, 최신 거래는 2024.07의 160,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -0.5%입니다. 즉 시장은 소폭 하락 추세로 잡힙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.49㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2024.01 | 59.49㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2022.08 | 59.49㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2022.05 | 59.49㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.49㎡ | 12건 | 162,133,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.49㎡ | 2건 | 161,500,000원 |
현재 최저가 78,155,000원은 최근 12개월 평균의 48.4%입니다. 김현순 확약만 놓고 보면 큰 폭의 가격차가 존재하지만, 하성완의 미확인 보증금이 실질취득액에 더해질 수 있으므로 78,155,000원을 최종 취득원가로 보아서는 안 됩니다. 실질취득은 현재 확인된 범위에서는 78,155,000원이 하한이고, 하성완 관련 인수액 확인 전에는 최종값이 미정입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,806,790원 |
| 1. 김현순 보증금 우선변제 주택도시보증공사 승계 | 168,000,000원 | 76,348,210원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김현순 보증금 부족분은 91,651,790원입니다. 다만 2026.07.07 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 김현순 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 하성완의 보증금 미상 위험은 별도로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 로즈빌은 24세대입니다.
- 입지. 왕방초등학교 북동측 인근으로 소규모 아파트, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 버스정류장이 있습니다. 국도 43호선과 신북IC 접근 여건이 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역이며, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,504.0㎡, 공시지가 433,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 최신 실거래는 2024.07의 160,000,000원이고, 최근 시세 추세는 -0.5%입니다. 동시에 본건 10회 유찰, 단지 경매 평균 7.2회 유찰 이력이 있어 재매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 하성완 보증금 확인. 현재 최우선 확인 대상입니다. 보증금·확정일자·실제 점유범위가 확인되지 않으면 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 확약 원문 확인. 2026.07.07 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 원본 대조가 필요합니다.
- 승계 중복계산 금지. 김현순 보증금 168,000,000원과 주택도시보증공사의 양수채권을 별개 임차보증금처럼 더하지 마세요.
- 최저가만으로 할인 판단 금지. 78,155,000원은 최근 12개월 평균의 48.4%지만, 미상 임차금이 추가될 수 있어 최종 취득원가는 확정되지 않았습니다.
- 다회유찰 원인 확인. 10회 유찰과 단지 평균 7.2회 유찰은 권리문제뿐 아니라 수요·환금성·현장 상태가 응찰가에 영향을 줬을 가능성을 함께 점검해야 하는 신호입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.29 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 현재 효력을 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건의 핵심은 두 문장을 구분하는 데 있습니다. 첫째, 김현순의 168,000,000원 보증금은 주택도시보증공사 확약 때문에 실질 인수 0원입니다. 둘째, 하성완은 보증금·확정일자가 미상이라 전체 인수액은 아직 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 78,155,000원을 곧바로 최종 취득원가로 놓고 최근 12개월 평균 161,500,000원과 비교해 “반값”이라고 결론 내리는 방식은 안전하지 않습니다.
가격 자체는 최근 시세 대비 48.4% 수준까지 내려왔지만 최근 가격 추세는 -0.5%이고, 본건은 이미 10회 유찰됐으며 로즈빌 경매 통계의 평균 유찰도 7.2회입니다. 김현순 확약 확인 + 하성완 보증금 확인이 끝나야 가격 메리트를 실제 취득원가 기준으로 판단할 수 있는 사건입니다.
