의정부지방법원 2025타경71807. 양주시 광사동 힐링타운 101동 지층 비101호, 전용 48.57㎡ 다세대주택입니다. 등기상 근저당권과 압류·가압류는 확인되지 않고, 말소기준은 2025.03.07. 주식회사 국민행복기금의 강제경매개시결정입니다. 표면적인 등기 권리관계만 보면 단순하지만, 매수인의 실제 부담은 등기부가 아니라 선순위 가능 임차인에게서 발생할 수 있습니다.
송태현의 전입신고일은 2017.11.27.로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 현재 점유의 연속성 및 배당요구 여부도 확정할 수 없으므로 대항력과 인수액을 단정해서는 안 됩니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 회수되지 않는 금액이 있다면, 그 미배당액은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 14,706,000원이 아니라 최저가에 승계되는 임차보증금을 더한 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 224-11 힐링타운 101동 지층 비101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.57㎡ · 지하2층·지상4층 건물 중 지1층 비101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 공부상 지하1층이나 남서측에서는 대부분 1층에 소재 |
| 소유자 | 김대현 (2022.05.12. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 14,706,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민행복기금 / 69,845,325원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 2,941,200원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부에는 근저당권과 압류·가압류가 없고, 2025.03.07. 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 전입일은 이보다 약 7년 이상 빠릅니다. 전입일만 놓고 보면 선순위 가능성이 있으므로, 등기상 담보권이 없다는 이유만으로 매수인 인수 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송태현 | 2017.11.27 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
힐링타운은 22세대, 사용승인일 2015.06.25.인 다세대주택입니다. 면적이 유사한 거래는 2건이며, 최근 12개월 기준 거래는 2024.10. 110,000,000원 1건입니다. 전체 평균 105,000,000원보다 최근 거래가 높고, 최근 거래와 이전 거래의 차이는 10.0% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 48.74㎡ | 1층 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 48.57㎡ | 지하1층 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 105,000,000원 |
최저가 14,706,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 13.4%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 비율에는 임차보증금 승계액이 포함되지 않았습니다. 따라서 13.4%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 보증금이 확인된 뒤 산출한 실질취득가를 110,000,000원 및 2022.05. 거래가 100,000,000원과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 664,708원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주식회사 국민행복기금 | 69,845,325원 | 14,041,292원 |
| 신청채권 미배당 | - | 55,804,033원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 기계적 배당 시나리오입니다. 임차보증금, 확정일자, 배당요구, 최우선변제 및 당해세는 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 미배당 위험
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 14,706,000원 | 14,041,292원 | 55,804,033원 |
| 7회 유찰 시 | 10,294,200원 | 9,708,904원 | 60,136,421원 |
| 8회 유찰 시 | 7,205,940원 | 6,676,233원 | 63,169,092원 |
유찰이 반복되면 낙찰자가 법원에 내는 금액은 낮아지지만, 임차인의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 총취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가 밖에서 매수인 부담으로 남을 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도와 현황. 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상 지하1층이지만 경사면에 위치해 남서측에서는 대부분 1층에 소재합니다.
- 입지. 양주덕현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 사용승인일 2015.06.25.이며 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 성장관리권역에 포함됩니다.
- 환금성. 22세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 14.29%로 매각 유동성이 낮은 편으로 해석됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 송태현의 보증금, 계약기간, 임대인, 계약 갱신 내역을 확인해야 합니다.
- 점유 연속성 확인. 2017.11.27. 전입 이후 현재까지 실제 점유와 주민등록이 유지됐는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립과 예상 배당액을 확인해야 미배당 보증금 및 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 임차보증금 승계액, 명도비용, 체납 공용관리비를 더해 최근 거래 110,000,000원과 비교해야 합니다.
- 특별매각조건. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%인 2,941,200원입니다.
- 지층 현황 확인. 남서측에서 대부분 1층에 소재한다는 평가 내용과 실제 채광·습기·환기·진입 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 표시 매각기일은 2026.07.22.이므로 진행 결과와 변경된 조건을 법원 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “14,706,000원짜리 집”이 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 11.76%, 최근 실거래의 13.4%까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 송태현의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확정할 수 있는 것은 법원 납부액의 하한이 14,706,000원이라는 사실뿐입니다. 실제 취득원가는 여기에 매수인이 승계할 수 있는 미배당 보증금을 더해야 합니다.
등기상 근저당권이 없다는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없습니다. 6회 유찰과 낮은 낙찰률, 소규모 다세대·지층이라는 환금성 부담도 함께 봐야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 가격 판단도, 입찰 상한도 정할 수 없습니다. 이 물건의 결론은 ‘싸다’가 아니라 “실질취득가 미상 — 선순위 가능 임차인부터 확인”입니다.