의정부지방법원 2025타경6734. 파주시 동패동 골드리치 2층 201호, 공부 및 현황상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김민배이고, 권리분석의 기준점은 2020.01.30 설정된 농협은행주식회사 근저당권 225,600,000원입니다. 이후 현대캐피탈 가압류, 경매개시결정, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자로 조사된 김원철의 전입신고일은 2024.11.18입니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 임차보증금은 잡히지 않으며 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 세부 금액은 확인되지 않아 배당 자체는 변동될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6734 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 30-34 골드리치 2층 201호 · 경기도 파주시 미래로310번길 56-69 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 53.24㎡ · 지상4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김민배 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 128,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 175,629,474원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2020.01.30 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.04.29 현대캐피탈 가압류, 2025.11.21 임의경매개시결정, 2026.04.01 국민은행 가압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2025.03.05 롯데카드 가압류는 2025.03.31 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김원철 | 2024.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본이 오래되고 적다
확인된 동일 면적 53.24㎡ 실거래는 2022.06 1건이며 거래가는 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 128,870,000원은 이 금액의 53.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 53.24㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 평균 | 53.24㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
단순 금액 비교만 보면 최저가가 크게 낮습니다. 그러나 실거래 표본이 1건이고 그 거래가 2022.06이므로, 240,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용해 “절반 가격”이라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 골드리치102동 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,604,180원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 225,600,000원 | 126,265,820원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 5,984,407원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 30,129,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 261,713,765원 대비 채권자 예상배당은 126,265,820원, 미배당은 135,447,945원입니다. 신청채권자 청구액 175,629,474원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 128,870,000원 | 126,265,820원 | 135,447,945원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 90,209,000원 | 88,185,238원 | 173,528,527원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 63,146,299원 | 61,609,666원 | 200,104,099원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미래로교차로 남측 인근으로 다세대주택과 아파트단지가 밀집하고 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 야당역(경의중앙선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물의 제2층 제201호이며, 위생·급배수·소화·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 798,700원/㎡, 토지면적은 495.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인 실거래는 1건, 경매 통계상 평균 유찰은 3.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김원철은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다. 매각물건명세서 원본으로 보완 확인이 필요합니다.
- 시세 재확인. 확인 실거래가 2022.06의 1건뿐이므로 현재 주변 다세대의 실제 매매가격과 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모와 평균 3.3회 유찰 통계를 감안해 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 시세 검증이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020.01.30 농협은행 근저당이고, 점유 임차인 김원철의 전입은 2024.11.18로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다.
가격만 보면 감정가 263,000,000원에서 2회 유찰돼 128,870,000원까지 내려왔고, 확인 실거래 240,000,000원의 53.7%입니다. 다만 그 거래는 2022.06의 1건뿐이고, 이 물건군의 경매 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 현재 시세와 환금성을 얼마나 정확히 검증하느냐가 핵심입니다.
