의정부지방법원 2025타경6734. 파주시 동패동 골드리치 2층 201호, 전용 53.24㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 263,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 184,100,000원입니다. 등기상 말소기준은 김민배를 채무자로 한 2020.01.30. 농협은행 근저당권이며 채권최고액은 225,600,000원입니다. 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 낙찰자에게 승계되는 권리는 없습니다.
점유자로 조사된 김원철의 전입신고일은 2024.11.18.입니다. 말소기준권리보다 약 4년 9개월 뒤에 전입했으므로 대항력이 없으며, 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 현재 점유가 이어지고 있다면 인도명령과 명도 협의에 필요한 시간과 비용은 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6734 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 30-34 골드리치 2층 201호 경기도 파주시 미래로310번길 56-69 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.24㎡ · 지상 4층 건물 내 2층 201호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 2018.09.11. 사용승인 |
| 소유자 | 김민배 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 175,629,474원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 소유권보존과 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2018.09.21. 접수됐고, 2020.01.30. 신탁등기가 말소되면서 김민배 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 접수된 현대캐피탈·국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 롯데카드 가압류는 2025.03.31. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김원철 | 2024.11.18. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준일인 2020.01.30.보다 늦으므로 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부, 보증금은 확인되지 않지만 이는 임차인의 배당 가능성과 관련된 문제이며 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
③ 시세 비교 — 76.7%보다 ‘표본의 시점’을 먼저 봐야 한다
같은 골드리치102동에서 확인되는 동일 전용면적 거래는 2022.06.의 240,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 184,100,000원은 이 거래가의 76.7%입니다. 다만 거래 시점이 2022년이고 표본도 한 건뿐이라 최근 시장가격이나 가격 추세를 판단하기에는 근거가 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06. | 53.24㎡ | 1층 | 240,000,000원 |
| 확인 표본 | 53.24㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
감정가 263,000,000원은 확인 거래가보다 높고, 최저가 184,100,000원은 확인 거래가보다 낮습니다. 그러나 2022.06. 이후 거래가 없어 최저가가 현재 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 특히 골드리치102동은 총 8세대 규모여서 거래 표본이 적고, 가격 비교 시 동일 건물뿐 아니라 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물가격을 함께 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 225,600,000원 | 180,722,600원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 13,000,812원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 | 5,984,407원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 30,129,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 274,714,577원 중 180,722,600원이 배당되고, 미배당액은 93,991,977원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 롯데카드 가압류는 등기상 2025.03.31. 해제로 말소됐습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 184,100,000원 | 180,722,600원 | 93,991,977원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 128,869,999원 | 126,265,819원 | 148,448,758원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 90,208,999원 | 88,185,237원 | 186,529,340원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 농협은행과 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 말소기준 이후 권리가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 임차인 역시 대항력이 없으므로 세 회차 모두 매수인 인수금액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미래로교차로 남측 인근으로 다세대주택과 아파트단지가 밀집하고 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 근거리에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있습니다.
- 이용상태. 공부와 현황 모두 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·난방설비와 승강기시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고·평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 골드리치102동은 총 8세대로 거래 표본이 적습니다. 확인 실거래도 2022.06. 한 건뿐이어서 매도 시 가격 산정과 거래기간의 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 재확인. 2022.06. 거래 한 건만으로 현재 가격을 판단하지 말고 인근 동일 면적 다세대의 최근 계약과 매물가격을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 김원철은 대항력이 없지만 현재 실제 점유 여부와 이사 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 수도·전기·가스 정산내역을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 성장관리계획구역과 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 거래 제한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.01.30. 농협은행 근저당이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김원철도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 측면에서는 확인되는 실거래가 2022.06.의 240,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가가 이 금액의 76.7%라고 해도 최신 시세와의 차이를 입증하는 자료로는 부족합니다. 총 8세대의 소규모 다세대라는 점까지 감안하면, 이 물건은 권리 안전성만으로 입찰가를 높이기보다 현장 시세와 명도 상태를 확인한 뒤 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.