인수권리는 없지만, 301·302호가 벽체 없이 연결됐다 — 파주 조인원프라자 301호

의정부지방법원 2025타경7102. 파주시 금촌동 조인원프라자 3층 301호로, 감정평가 당시 근린생활시설 ‘설탕노래클럽’으로 이용 중인 상업용 집합건물입니다. 이미정 씨가 2007.08.24. 거래가 220,000,000원에 취득하면서 신한은행에 채권최고액 208,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.08. 신한은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다.

등기에는 2005년 농업협동조합중앙회·두성진흥종합건설·한국외환은행의 근저당 설정 이력이 남아 있지만, 각각 2005.08.17., 2006.02.15., 2007.08.24. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 2007.08.24. 신한은행 근저당이며, 그보다 늦은 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 이력을 먼저 읽어야 한다

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

김민서의 전입일은 2023.09.06.로, 말소기준권리인 2007.08.24. 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원이 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정할 수 없지만, 이는 배당 문제일 뿐 매수인의 보증금 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 비교 시세 없이 신건 252,000,000원

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 252,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 252,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않아, 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)

배당 산정상 총 채권액은 4,440,200,000원, 채권자 배당액은 247,672,000원, 미배당액은 4,192,528,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 산정에는 등기상 이미 말소된 근저당이 포함돼 있으므로 실제 배당관계는 원본 서류와 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 근린생활시설이며 상호 ‘설탕노래클럽’으로 이용 중입니다. 인접 302호와 벽체 구분 없이 함께 사용되고 있습니다.
• 입지. 파주세무서 북측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·관공서가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금릉역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하고, 남측과 동측으로 보행자도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 인접도로와 등고 평탄한 상업용 건부지입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 노래주점으로 사용되는 상업용 호실이고 인접 호실과 통합 이용 중이어서, 일반적인 독립 점포보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 경계 확인. 집합건축물대장·건축도면과 현장 실측을 대조해 301호의 정확한 전유부분 경계를 확인하세요.
• 경계복원 가능성. 302호와 벽체를 다시 설치할 수 있는지, 소방·피난·방음·전기·급배수 설비 분리가 가능한지 확인하세요.
• 302호 관계. 302호 소유자·점유자와 통합 영업의 계약관계 및 낙찰 후 분리 사용에 대한 협조 가능성을 점검하세요.
• 임차인 명도. 김민서는 대항력이 없지만 실제 영업·점유 상태와 보증금 반환 협의 여부를 확인하고 인도명령 및 명도 기간을 반영하세요.
• 영업 관련 확인. 노래주점 영업에 사용 중인 시설과 집기 소유관계, 영업허가의 승계 가능 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물 및 금릉역 인근 상업용 호실의 매매가·보증금·월세·공실률을 별도로 조사하세요.
• 배당표 원본 대조. 예상배당 산정에 말소된 근저당이 포함돼 있으므로 등기부 말소사항과 매각물건명세서·채권계산서를 직접 대조하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 비용의 매수인 부담 여부를 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.

맺으며 — “권리보다 물리적 경계가 어렵다”

이 사건은 임차보증금을 떠안는 대항력 인수형 물건이 아닙니다. 실제 임차인은 1명이고 전입일이 말소기준권리보다 늦어 보증금 20,000,000원의 매수인 승계는 없습니다. 등기상 선행 근저당들도 모두 말소돼 현재 권리 흐름은 신한은행 근저당을 기준으로 정리됩니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰 난도가 낮다고 볼 수는 없습니다. 301호와 302호가 벽체 없이 하나의 노래주점으로 운영되고 있어, 낙찰 후 301호만 독립적으로 사용할 수 있는지가 수익성과 환금성을 좌우합니다. 실거래 비교 없이 감정가 252,000,000원이 그대로 최저가인 신건이므로 가격 가점도 주기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 실물상 핵심은 경계복원. 입찰 전 도면·현장·302호 관계를 확인하지 않으면 안 되는 물건입니다.