* 김은진의 임차보증금에 관한 확약의 효력이 실제 매수인에게 적용되고 잔존보증금 청구권 및 임차권등기가 약속대로 정리된다는 전제입니다. 다른 독립 임차인의 권리가 확인되면 별도 인수위험이 발생할 수 있습니다. 실질취득금액에는 취득세·명도비 등 별도 비용을 포함하지 않았습니다.
의정부지방법원 2025타경72210. 동두천시 상패동 주주아트빌 3동 203호, 전용 46.23㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 2015년 준공된 28세대 규모 건물입니다. 소유자 김진희는 2021년 11월 8일 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차권등기가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 물건은 등기상 선순위 임차권과 인수포기 확약을 함께 봐야 합니다. 임차권만 보면 낙찰자가 보증금 부족분을 부담하는 구조지만, 제출된 확약서가 바로 그 부담을 해소하는 내용입니다. 다만 6회 유찰이라는 사실과 제한적인 실거래 표본은 권리 해소와 별개로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상패동 2-96 주주아트빌 제3동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 전용 46.23㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 건물정보 | 주주아트빌(1동, 2동, 3동) · 28세대 · 2015.07.16 준공 |
| 소유자 | 김진희 (2021.11.08 매매 · 거래가 105,000,000원) |
| 감정가 | 109,000,000원 |
| 최저매각가 | 37,387,000원 (6회 유찰 · 감정가 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.05.02 강제경매개시결정 (갑구 12번) |
| 임차권 | 김은진 · 보증금 105,000,000원 · 대항력 있음 |
| 확약서 | 2026.05.12 · 주택도시보증공사 제출 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 인수포기 확약
과거 설정됐던 근저당권과 가압류·압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 항목은 2023.11.07 등기된 김은진의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.05.02 강제경매개시결정보다 앞서 설정됐으며, 전입일도 말소기준권리보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유 구분
| 임차인 / 신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김은진 을구 11번 · 203호 전부 |
105,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 확약 전 68,685,966원 |
| 을구 11-2번 경정 김은진 임차권의 계약일자 경정 |
별도 합산 없음 | 원 임차권과 함께 판단 | 원 임차권과 함께 판단 | 별도 보증금 아님 |
| 주택임 2025.06.27 배당요구 신고 |
미확인 | 독립 권리 미상 | 신고상 있음 · 별도 권리 확인 필요 | 별도 확인 |
김은진 임차권의 계약일자는 최초 등기에서 2021.11.09로 기재됐으나, 2023.12.12 경정등기로 2021.10.09로 변경됐습니다. 경정등기는 동일 임차권의 정정사항으로 보며 별도 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다.
따라서 확인되지 않은 보증금을 임의로 더하지 않는 동시에, 별도의 독립 임차권이나 점유권리가 없다고 단정하지 않습니다. 김은진에 관한 확약은 다른 독립 임차인의 권리까지 포기시키는 효력이 있다고 전제할 수 없습니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 김은진의 임차보증금 권리를 양수한 확약 제출 주체입니다. 동일한 105,000,000원 보증금 채권을 김은진 보증금과 보증기관 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당표의 신청채권자 배당액은 별도로 표시하되, 이를 또 다른 임차인의 보증금으로 계산하지 않습니다.
③ 실질취득 분석 — 확약이 없다면 1.05억
| 구분 | 낙찰가 가정 | 인수예상액 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 37,387,000원 | 68,685,966원 | 106,072,966원 |
| 7회 유찰 시 | 29,909,600원 | 76,028,773원 | 105,938,373원 |
| 8회 유찰 시 | 23,927,680원 | 81,903,018원 | 105,830,698원 |
위 표는 확약이 적용되지 않는 경우의 이론적 인수 시나리오입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족액이 커져, 실질취득은 보증금 105,000,000원 수준으로 수렴합니다. 단순 합계가 보증금을 소폭 초과하는 이유는 집행비용이 배당에서 먼저 공제되기 때문입니다.
즉, 확약이 없다면 최저가 37,387,000원만 보고 59,000,000원 실거래보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득 단순 합계 106,072,966원은 확인 가능한 최신 실거래 59,000,000원을 크게 웃돕니다.
④ 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락장과 거래 공백 주의
비교대상은 주주아트빌(1동·2동·3동)의 실거래입니다. 전체 4건 평균은 74,750,000원이지만, 과거 105,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 상대적으로 최근인 2024.12 거래 59,000,000원을 기준점으로 삼되, 현재 매각기일인 2026.09.30과 시차가 크다는 점에 유의해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 46.23㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2022.04 | 46.23㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.04 | 43.64㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2021.11 | 46.23㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 74,750,000원 |
최근 거래 기준값은 59,000,000원으로, 최저가 37,387,000원은 이 가격의 63.4%입니다. 다만 해당 기준값은 2024년 12월의 단 1건 거래이며, 2026년 9월 기준 최근 12개월에 해당하는 신규 거래로 볼 수 없습니다. 따라서 현재 시세가 여전히 59,000,000원이라고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 37,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,072,966원 |
| 1. 김은진 보증금 · 우선변제 | 105,000,000원 | 36,314,034원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,072,966원은 추정치입니다. 김은진의 보증금 예상배당은 36,314,034원이며, 부족분은 68,685,966원입니다. 부족분은 확약 없을 때의 원칙상 인수액이고, 확약 적용 시 해당 임차권 인수는 실질 0원입니다. 주택도시보증공사 채권은 동일 보증금 관련 권리를 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 동두천시 보산동 소재 경원선 보산역 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 전철역과 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 샌드스프레이, 내부는 벽지·타일 마감이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로, 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측 약 6m 포장도로에 연결됩니다. 공시지가는 382,500원/㎡입니다.
- 지목 주의. 대지권 대상 토지인 상패동 2-96은 공부상 지목이 공장용지이나 현황은 '대'입니다. 토지의 공부와 현황 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 확인된 실거래가 4건으로 제한적입니다. 매각대상 호수와 직접 비교할 수 있는 최근 거래도 부족하므로 매도 시점의 수요와 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12 제출된 확약서의 원문을 확인하고, 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 대상이 김은진 보증금 전액에 해당하는지 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 11번과 11-2번의 관계를 확인하고, 확약에 따른 말소 이행에 장애가 없는지 확인해야 합니다.
- 별도 신고인 동일성. '주택임' 신고가 김은진의 권리에 관한 추가 신고인지, 별도 독립 임차인에 관한 것인지 확인해야 합니다. 독립 권리가 있다면 김은진 확약만으로 인수위험이 해소되지 않습니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 주택도시보증공사의 청구금액 105,000,000원과 김은진 보증금 105,000,000원을 별도 임차보증금처럼 합산하지 않아야 합니다.
- 실질취득 기준 적용. 확약이 유효하면 해당 임차권 인수는 0원이며, 확약이 적용되지 않으면 현재 회차의 원칙상 인수예상액은 68,685,966원입니다. 두 경우를 분리해 자금계획을 세워야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2024.12 거래 59,000,000원이 가장 최근 확인 거래입니다. 2026년 매각기일의 시세를 그대로 대표하지 못하므로 인근 유사 주택의 최근 거래와 실제 매도 호가를 확인해야 합니다.
- 명도·점유 조사. 임차권등기의 존재만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자와 퇴거 여부, 별도 임차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 대지권·관리비. 공부상 공장용지와 현황 대지의 차이, 대지권 범위 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격 위험은 별개”
이 사건의 결정적 문서는 2026.05.12 주택도시보증공사 확약서입니다. 확약이 없다면 최저가 37,387,000원에 낙찰받더라도 임차보증금 미배당액 68,685,966원을 부담할 수 있어 실질취득이 약 105,000,000원 수준으로 올라갑니다.
반면 확약이 유효하게 적용된다면 김은진 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 이 경우 최저가 37,387,000원은 확인 가능한 실거래 59,000,000원의 63.4% 수준입니다.
그러나 6회 유찰, -26.2% 가격 하락 추세, 28세대 소규모 단지, 최근 거래 부족이라는 위험은 확약으로 없어지지 않습니다. 별도 신고인의 독립 임차 여부 또한 확인이 필요합니다. 확약의 효력과 실제 점유관계가 정리된 뒤, 최신 시세와 환금성을 기준으로 입찰가격을 검토해야 할 물건입니다.
