의정부지방법원 2025타경72210. 동두천시 상패동 주주아트빌 3동 203호, 전용 46.23㎡의 다세대형 도시형 생활주택입니다. 현재 소유자 김진희는 2021.11.08. 매매로 105,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2021.11.05. 전입하고 2021.10.12. 확정일자를 갖춘 김은진의 임차보증금 105,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.11.07. 마쳐졌고, 2025.05.02. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
등기 순서만 보면 임차인의 대항력이 강해 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당모형에서는 임차보증금 중 74,526,600원이 배당되고 30,473,400원이 남습니다. 다만 주택도시보증공사는 2026.05.12. “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 김은진·주택도시보증공사와 관련된 주된 인수액은 실질 0원*으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상패동 2-96 주주아트빌 3동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형 생활주택 · 전용 46.23㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 김진희 (2021.11.08. 매매, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 동두천등기소 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
2015년부터 설정됐던 가처분·가압류·근저당·압류와 2017년 임의경매는 2017.12.21. 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 2017.12.21. 설정된 수협은행 근저당 66,700,000원도 2021.11.05. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 그 이후 발생한 김은진의 임차권과 2025.05.02. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 실제 임차인 1명
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김은진 건물 2층 203호 전부 | 105,000,000원 | 2021.11.05 2021.10.12 | 2023.11.07 | 대항력 있음 우선변제 승계 실질 0원* |
| 별도 주거 신고 명의·점유 범위 확인 필요 | 보증금 미상 0원 기재 | 2021.11.05 또는 미상 2021.10.12 또는 미상 | 2023.12.12 2025.06.27 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
확인된 실제 임차인은 김은진 1명이며, 2023.12.12. 기록은 임대차계약일자를 2021.10.09.로 바로잡은 임차권 경정입니다. 이와 별도로 동일한 전입일·확정일자가 표시된 주거 신고가 있으나 명의와 점유 범위가 완전히 특정되지 않고 보증금도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 독립된 대항력 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 확약 대상과 동일한 권리라고 확인하기 전까지 인수위험을 완전히 배제해서도 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 76,300,000원 | 30,473,400원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 61,040,000원 | 45,458,720원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 45% | 48,832,000원 | 57,446,976원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 총부담이 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다. 위 확약은 김은진·주택도시보증공사 관련 잔존 보증금에 한해 이 구조를 해소합니다.
③ 시세 비교 — 4회 유찰됐어도 최근 시세 이상
주주아트빌 1동·2동·3동은 28세대, 2015.07.16. 사용승인된 도시형 생활주택입니다. 전용 46.23㎡ 및 인접 면적의 확인된 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 46.23㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2022.04 | 46.23㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.04 | 43.64㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2021.11 | 46.23㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.23㎡ | 1건 | 59,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 74,750,000원 |
전체 평균 74,750,000원에는 2021.11. 거래가 105,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 59,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 76,300,000원은 최근 시세의 129.3%이고, 전체 평균과 비교해도 102.1%입니다. 최근 거래는 과거 거래보다 -26.2% 낮아지는 흐름이므로, 4회 유찰이라는 숫자만 보고 저가 매물로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·승계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,400원 | 해당 없음 |
| 1. 임차보증금 · 김은진 | 105,000,000원 | 74,526,600원 | 30,473,400원 확약으로 실질 0원* |
| 그 밖의 배당 항목 | - | 0원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 해당 없음 |
배당모형상 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 우선변제에 사용됩니다. 룰상 김은진 보증금 미배당액은 30,473,400원이지만, 2026.05.12. 확약에 따라 해당 잔액의 매수인 승계는 실질 0원*으로 평가합니다. 확약 범위 밖 별도 신고는 포함하지 않은 판단입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대형 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 3동 2층 203호입니다.
- 입지. 경기도 동두천시 보산동 소재 경원선 보산역 북서측 인근이며, 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 전철역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 연결됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 382,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 소유권 대지권 대상인 상패동 2-96 토지의 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 ‘대’입니다.
- 규제·하자. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 28세대 규모, 거래 4건, 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%로 가격을 낮춰도 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.12. 확약의 제출 주체, 대상 임차보증금, 대항력 포기, 잔존채권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
- 확약 밖 신고 확인. 별도 주거 신고가 김은진 임차권의 경정·승계 과정인지, 독립된 점유자나 임차인인지 명의·점유 범위·보증금을 확인하세요.
- 시세 기준. 전체 평균 74,750,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 59,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세 -26.2%와 현재 최저가의 최근 시세 대비 129.3%를 입찰가 산정에 반영하세요.
- 환금성. 4회 유찰, 단지 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%를 고려해 재매각 기간과 가격 하락 가능성을 점검하세요.
- 토지 현황. 공부상 공장용지와 현황 ‘대’의 차이가 대지권·대출·향후 거래에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도·관리비. 임차권등기 말소 절차, 현재 점유자, 인도 시점과 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만 가격은 풀리지 않았다”
이 물건의 표면적인 위험은 보증금 105,000,000원의 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 기준으로 30,473,400원이 미배당되는 구조지만, 주택도시보증공사의 2026.05.12. 확약으로 김은진 관련 잔존 보증금은 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하므로 주된 인수는 실질 0원*입니다.
그러나 권리위험이 낮아진 사실이 가격 메리트를 만들지는 않습니다. 확약 반영 실질취득 76,300,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 59,000,000원의 129.3%이고, 최근 거래 추세도 -26.2%입니다. 4회 유찰과 단지 매각률 0.0%는 단순한 할인 신호가 아니라 환금성 경고에 가깝습니다. 확약 밖 별도 주거 신고까지 확인해야 하므로, 결론은 주된 인수는 해소, 가격과 환금성은 부적합입니다.