의정부지방법원 2025타경72233. 포천시 소흘읍 이동교리 동궁뉴타운 107동 402호, 전용 45.46㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 133,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 15,647,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 11.76%, 최근 12개월 실거래의 18.4%입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 2022.03.31 전입한 이재원의 임차보증금입니다.
말소기준은 2022.05.31 인천세무서장 압류입니다. 이재원의 전입일은 그보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되면, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 낮은 최저가가 총취득비용 절감으로 연결되지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 105-4 동궁뉴타운 제107동 제4층 제402호 도로명: 경기도 포천시 소흘읍 호국로479번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.46㎡ · 방2·화장실·주방 및 거실·발코니 · 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 오성준 (2022.04.22 소유권이전, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 15,647,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재원 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 / 규모 | 2014.04.03 · 동궁뉴타운(106동·107동) 17세대 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 임차인이 핵심
2015.05.08 설정된 양주축산업협동조합 근저당권 84,000,000원은 2018.09.28 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2022.05.31 국세 압류이며, 이후 강북구·금천구·포천시·구로구·부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 인수액은 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재원 | 2022.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 조사돼 있습니다. 전입일은 말소기준 압류일보다 약 두 달 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 가능액과 미배당 보증금, 매수인 인수액 모두 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 1.225억 평균보다 8,500만원 최신 거래를 우선
동궁뉴타운 전용 45.46㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 122,500,000원이지만, 여기에 2022.03 거래가 160,000,000원이 포함돼 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 85,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래보다 46.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 45.46㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.03 | 45.46㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.46㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.46㎡ | 2건 | 122,500,000원 |
최저가 15,647,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 85,000,000원의 18.4%입니다. 표면 할인율은 매우 크지만, 거래 표본이 2건에 불과하고 최근 추세가 -46.9%인 하락 구간입니다. 무엇보다 임차보증금이 확인되지 않아 최저가와 시세를 직접 비교해 가격 메리트를 확정하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 681,646원 |
| 2. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 84,000,000원 | 14,965,354원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 이재원 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 미배당은 229,034,646원이며 신청채권자 이재원의 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 15,647,000원 | 14,965,354원 | 229,034,646원 |
| 7회 유찰 시 | 10,952,900원 | 10,355,748원 | 233,644,252원 |
| 8회 유찰 시 | 7,667,029원 | 7,129,022원 | 236,870,978원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방2·화장실·주방 및 거실·발코니 등으로 구성된 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 용상골입구사거리 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·소규모 공장·창고가 혼재하며, 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다. 남동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 다락. 다락 일부를 사실상 전유부분에 준해 이용 가능한 구조로 확인됐으므로 이용 범위와 적법성, 면적 산입 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 17세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 2건뿐입니다. 최근 실거래가 85,000,000원으로 이전 거래 대비 46.9% 하락해 재매각 가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이재원의 보증금, 계약일, 임대인, 보증금 지급자료와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 성립요건 확인. 2022.03.31 전입 외에 실제 인도 시점과 전입 유지 여부를 주민등록 전입세대 및 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액과 매수인 인수액이 크게 달라집니다.
- 신청채권자와의 관계 확인. 임차인과 신청채권자 이름이 동일한 사유, 채권 발생 원인과 임대차의 실재성을 함께 검토해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 6건의 세목, 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 정확한 배당순위를 계산할 수 있습니다.
- 말소 근저당 재확인. 2018.09.28 말소된 양주축산업협동조합 근저당권이 예상배당에 포함된 이유를 등기부와 매각물건명세서, 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 공매 절차 확인. 한국자산관리공사 공매공고는 취소 등기됐지만 별도 공매 진행 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 현장 점검. 다락 이용 상태, 누수·결로·층간소음, 승강기 상태, 체납 관리비와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 입찰가 산정. 최저가가 아니라 확인된 미배당 보증금을 더한 실질취득비용을 최근 실거래 85,000,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·배당요구 내역·세금자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,564만원”보다 먼저 확인할 숫자
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가도, 최저가도 아닙니다. 아직 확인되지 않은 이재원의 임차보증금입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 가능성이 있고 보증금이 미상이므로, 매수인이 떠안을 금액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
최근 12개월 실거래는 85,000,000원이고 가격 추세는 -46.9%입니다. 현재 최저가 15,647,000원이 표면상 낮아 보여도, 임차보증금 인수가 붙으면 총비용은 크게 달라집니다. 여기에 6회 유찰, 17세대 다세대, 매각률 0.0%, 세금 압류 6건과 배당표 불일치가 겹칩니다. 가격은 매력적으로 보이지만 실질취득가는 미확정, 권리는 서류 확인 전까지 고위험. 보증금과 임차권 성립 여부를 확인하지 못한다면 입찰가 계산 자체가 성립하지 않는 물건입니다.
