의정부지방법원 2025타경72327. 의정부시 호원동 에비뉴빌 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 187,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 91,630,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 49% 수준이지만, 이 물건의 가격을 결정하는 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 199,000,000원입니다. 현재 임차인 정윤숙은 2020년 10월 19일 주민등록을 마쳤고, 말소기준으로 제시된 2025년 5월 19일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아니라 매수인이 인수할 위험이 있는 선순위 임차권입니다.
등기부에는 과거 경서농업협동조합의 근저당권도 있었지만 2018년 4월 10일 이미 말소됐고, 종전 임차권자 정노연의 185,000,000원 임차권 역시 2020년 10월 23일 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 정윤숙의 199,000,000원 임차권 하나입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계나 대위신고로 중복 계산되는 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72327 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 357-5 에비뉴빌 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·주방·거실·화장실2·발코니·현관 구조 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 중 2층 · 사용승인 2016.08.29 |
| 소유자 | 이순기 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
등기부상 최초 근저당권은 2016년 설정됐지만 2018년에 이미 말소됐습니다. 현재 존속하는 정윤숙의 임차권은 주민등록일이 2020.10.19, 점유개시일이 2020.11.09이며, 임차권등기는 2023.10.25입니다. 강제경매개시결정은 2025.05.19이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 경매개시보다 앞섭니다. 제공된 권리판정 역시 이 임차권을 매수인 인수로 분류하고 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 정윤숙 | 제202호 전부 | 199,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 배당요구 있음 보증기관 승계 아님 |
② 가격 판단 — 7회 유찰 할인율에 속으면 안 된다
현재 회차는 감정가의 49%인 91,630,000원입니다. 추가 유찰 시에는 73,304,000원, 58,643,200원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수분이 커지는 구조이므로 낙찰가 하락을 그대로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신청채권 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 91,630,000원 | 109,419,340원 | ≈199,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 73,304,000원 | 127,415,472원 | ≈199,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 58,643,200원 | 141,812,378원 | ≈199,000,000원 |
최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래금액으로 직접 비교할 수 있는 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수 없습니다. 오히려 실질취득 기준인 199,000,000원은 감정가 187,000,000원보다도 높은 수준이므로, 실거래 확인 없이 가격 가점을 주기 어려운 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,340원 |
| 인수 · 임차인 정윤숙 보증금 | 199,000,000원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 89,580,660원 |
| 신청채권 미배당 | - | 109,419,340원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용과 신청채권자 배당으로 소진되고 소유자 잔여는 없습니다. 임차인 정윤숙의 보증금은 매각으로 소멸하는 권리로 처리되지 않으므로, 실질취득 판단에서는 낙찰가 자체보다 199,000,000원의 대항력 임차보증금 노출을 우선해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상5층 건물의 2층 202호로, 방3·주방·거실·화장실2·발코니·현관 구조의 다세대주택입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 11~12미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 평지의 사다리형 토지, 공시지가 2,000,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역 및 중로3류 접합 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계와 내부구조 일부는 직접 확인되지 않아 외부관찰·탐문 및 건축물현황도 등에 따라 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 91,630,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 199,000,000원을 중심으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 8회 유찰 시 73,304,000원, 9회 유찰 시 58,643,200원이지만 대항력 인수형의 실질취득은 보증금 수준에서 판단해야 합니다.
- 정윤숙 임차권 원본 대조. 주민등록일·점유개시일·임차권등기·보증금 및 배당요구 상태를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 인근 동일 조건 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 199,000,000원 수준의 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부와 임대관계 일부가 직접 확인되지 않았으므로 점유관계와 내부 상태를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”가 아니라 “1.99억 임차보증금”을 보라
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 91,630,000원이 아니라 199,000,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 떨어졌고 7회나 유찰됐지만, 대항력 있는 정윤숙의 임차보증금이 낙찰가를 크게 웃돕니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수분이 그만큼 늘어나는 것으로 보아야 하므로 실질취득은 보증금 수준인 약 199,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
최근 실거래 자료도 확인되지 않아 이 199,000,000원이 시장가격보다 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 감정가 187,000,000원보다 높은 실질취득 부담과 7회 유찰 이력을 함께 보면, 최저가 할인율만을 이유로 가격 매력을 부여하기 어려운 사건입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라, 선순위 임차보증금을 포함한 실제 부담을 얼마로 보느냐입니다.
