의정부지방법원 2025타경72327. 의정부시 호원동 에비뉴빌 2층 202호로, 감정평가상 방 3개·주방·거실·화장실 2개·발코니·현관 구조의 다세대주택입니다. 표면상 최저매각가는 감정가와 같은 187,000,000원이지만, 권리분석의 중심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 실제 임차인은 정노연·정윤숙 2명이며, 보증금 합계는 384,000,000원입니다.
현재 배당가정에서는 정노연 보증금 185,000,000원 중 183,582,000원이 배당되고 부족분 1,418,000원이 매수인에게 남습니다. 정윤숙 보증금 199,000,000원은 배당액이 0원으로 계산되어 전액 인수됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 200,418,000원, 실질취득은 387,418,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 357-5 에비뉴빌 제2층 제202호 · 도로명 경기도 의정부시 백석로 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 방3·주방·거실·화장실2·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층 · 2층 202호 · 사용승인 2016.08.29 |
| 소유자 | 이순기 · 2018.04.09 소유권이전 등기 (원인 2016.09.10 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 유찰 표시 / 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 의정부등기소 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 분석상 말소기준은 2025.05.19 강제경매개시결정입니다. 경서농업협동조합의 2016년 근저당권은 채권최고액 3,360,000,000원으로 설정됐지만, 2018.04.10 말소등기가 기재되어 있습니다. 반면 정노연의 주민등록일은 2018.04.09, 정윤숙의 주민등록일은 2020.10.19로 모두 경매개시결정보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 384,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정노연 | 건물 전부 | 185,000,000원 | 2018.04.09 / 2018.03.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 1,418,000원 |
| 정윤숙 | 202호 전부 | 199,000,000원 | 2020.10.19 / 확인 필요 | 대항력 있음 | 순위 확인 | 승계 아님 | 199,000,000원 |
정노연과 정윤숙은 모두 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 정윤숙의 임차권등기에는 1차 계약 2020.09.07, 2차 계약 2022.10.11과 보증금 10,000,000원 증액 이력이 기재되어 있습니다. 현재 배당가정은 정윤숙에게 배당하지 않고 보증금 199,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 인수 증가로 상쇄
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 표시 · 감정가 100% | 187,000,000원 | 200,418,000원 | 387,418,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 149,600,000원 | 237,294,400원 | 386,894,400원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 119,680,000원 | 266,795,520원 | 386,475,520원 |
낙찰가는 현재 187,000,000원에서 7회 시나리오의 119,680,000원까지 67,320,000원 내려가지만, 인수액은 200,418,000원에서 266,795,520원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 387,418,000원에서 386,475,520원으로 942,480원만 감소합니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 거의 그대로 채우는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 정노연 보증금 | 185,000,000원 | 183,582,000원 |
| 인수. 임차인 정윤숙 보증금 | 199,000,000원 | 0원 |
| 2. 경서농업협동조합 근저당 | 3,360,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,418,000원과 정노연 배당 183,582,000원으로 매각대금 187,000,000원이 모두 소진됩니다. 정노연 부족분 1,418,000원과 정윤숙 보증금 199,000,000원을 합한 200,418,000원이 현재 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격·환금성 판단 — 실거래 대신 구조를 본다
동일 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 이 물건을 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 확정적으로 계산되는 것은 현재 실질취득 387,418,000원과 감정가 대비 207.2%라는 구조입니다. 가격 메리트는 최저가 할인율이 아니라, 인수액까지 포함한 총취득원가를 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 방3·주방·거실·화장실2·발코니·현관 구조입니다.
- 입지. 의정부시 호원동 호동초등학교 북서측 인근으로, 주변에 다세대·연립주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 11~12m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2016.08.29 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물이며, 승강기·도시가스·급배수·위생·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,000,000원/㎡입니다.
- 규모. 에비뉴빌102동은 10세대 규모로 확인되어, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없지만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 계산. 현재 예상 인수액 200,418,000원을 낙찰가에 반드시 더해 총취득원가를 산정해야 합니다.
- 정노연 채권 확인. 2020.10.23 임차권등기 말소 후에도 배당표에 보증금 채권이 반영된 근거와 현재 잔존액을 확인해야 합니다.
- 정윤숙 우선변제 순위. 임차권등기의 계약·증액·확정일자와 배당요구 효력을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당 말소 범위. 공동담보목록 제2016-1013호와 2018.04.10 일부포기 말소가 본 호실에 미치는 효력을 확인해야 합니다.
- 회차 재확인. 5회 유찰 표시와 감정가 100% 최저가가 병존하므로 실제 매각기일표의 회차·최저가·재매각 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현장 이해관계인 부재로 현재 점유자가 확인되지 않았으므로 전입세대확인서·현장방문·관리주체 탐문이 필요합니다.
- 미납 항목. 관리비·당해세·최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 5회 유찰이나 감정가 100%가 아닙니다. 실제 임차인 2명의 보증금 합계가 384,000,000원이고, 현재 예상 인수액만 200,418,000원입니다. 최저가 187,000,000원을 더한 실질취득은 387,418,000원입니다.
더 기다리면 낙찰가는 149,600,000원, 119,680,000원으로 내려가지만 인수액이 237,294,400원, 266,795,520원으로 증가합니다. 7회 유찰 시에도 실질취득은 386,475,520원으로 현재보다 942,480원만 낮습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마인가”가 아니라 “인수액을 포함한 총액이 얼마인가”로 판단해야 합니다. 등기 말소 이력과 임차보증금 잔존 여부까지 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어려운 고위험 권리구조입니다.