의정부지방법원 2025타경72514. 연천군 전곡읍 전곡리 서원퍼스트빌 103동 2층 201호입니다. 감정평가 이용상태는 방3·주방·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·현관을 갖춘 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층입니다. 건물사용승인일은 2020.05.18입니다.
권리구조의 기준점은 2021.10.27 통진신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 187,320,000원이고, 이후 등기된 카드사·보증기관·은행 가압류와 국민건강보험공단·국·연천군 압류, 임의경매개시결정은 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형도 매수인 승계액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72514 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 423-1 서원퍼스트빌 103동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·주방·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·현관 |
| 소유자 | 권명성 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 50,901,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 139,380,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.27 통진신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 187,320,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금·전입·확정일자에 관한 별도 확인자료는 나타나지 않습니다. 따라서 현재 자료 기준 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 체크
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 확인 자료 없음 | 확인 자료 없음 | 현재 산정 0원 |
감정평가서의 임대관계 기재는 “미상”입니다. 보증금·전입·확정일자 정보가 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 실거래의 45%
서원퍼스트빌(102동·103동)은 총 16세대이고, 대상 면적은 52.3308㎡입니다. 확인된 최근 실거래는 2026.01의 50.41㎡·5층·113,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건에 따라 113,000,000원으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.41㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 113,000,000원 |
현재 최저매각가는 50,901,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 113,000,000원의 45%입니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수가 0원이므로 실질취득도 최저가와 동일한 50,901,000원으로 볼 수 있습니다. 수치만 보면 최근 거래 대비 가격 차이는 큽니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로 이 한 건을 곧바로 확정 시세로 보는 것은 신중해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,901,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,316,218원 |
| 2. 근저당 · 통진신용협동조합 | 187,320,000원 | 49,584,782원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,900,154원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 27,553,404원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 56,694,078원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,074,423원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 49,240,390원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 72,205,706원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 9,637,929원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 82,776,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 603,402,565원 중 예상 배당액은 49,584,782원이고 미배당액은 553,817,783원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (감정가 24%) | 50,901,000원 | 49,584,782원 | 553,817,783원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 35,630,700원 | 34,589,347원 | 568,813,218원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 24,941,490원 | 24,092,543원 | 579,310,022원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 신청채권액은 139,380,000원이며 현재 회차에서도 예상 배당액은 49,584,782원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전곡중학교 동측 인근으로 소규모 공동주택과 단독주택이 혼재하며, 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장, 근거리에 전곡역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 2층, 사용승인일 2020.05.18. 도시가스 개별난방·승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 토지면적 882.0㎡, 공시지가 253,000원/㎡, 사다리형에 가까운 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 최근 확인된 실거래가 1건인 만큼 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 점유자·전입 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 존재하고 당해세라면 우선 배당될 수 있으므로 교부청구와 세액을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 113,000,000원 거래 한 건만으로 시세를 고정하지 말고 대상 52.3308㎡와 거래 50.41㎡의 차이, 층·상태를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 16세대, 평균 유찰 4.0회, 경매 통계상 매각률 0.0%라는 수치를 감안해 재매각 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 원본 배당요구·교부청구 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인은 크지만, 핵심은 ‘환금성과 점유 확인’
이 물건은 감정가 212,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 50,901,000원까지 내려왔고, 확인된 2026.01 실거래 113,000,000원의 45% 수준입니다. 권리 측면에서는 2021.10.27 통진신용협동조합 근저당 이후 권리가 자료상 매각으로 소멸하고, 현재 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
다만 가격 할인폭이 곧바로 높은 환금성을 뜻하지는 않습니다. 4회 유찰, 16세대, 최근 실거래 1건, 그리고 임대관계 미상이라는 네 가지 사실을 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 실제 점유관계·세금 우선배당·지역 내 재매각 가능성을 원본 자료와 현장에서 얼마나 확인하느냐에 있습니다.
