의정부지방법원 2025타경72514. 연천군 전곡읍 전곡리 ‘서원퍼스트빌’ 103동 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가는 212,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 103,880,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.27. 설정된 통진신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 등기된 다수의 압류·가압류는 매각으로 모두 소멸합니다.
등기상 채권은 많습니다. 근저당권 채권최고액이 187,320,000원이고, 이후 카드사·은행·신용보증기금 등의 가압류와 공공기관 압류가 연속해서 등기됐습니다. 그러나 배당 부족액이 크다는 사실과 낙찰자가 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 배당 시나리오의 채권자 미배당액은 501,776,885원이지만, 이 물건은 등록 임차인이 없고 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72514 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 423-1 서원퍼스트빌 제103동 제2층 제201호 도로명주소: 경기도 연천군 전곡읍 전은길 34-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 전용 52.3308㎡ · 방3·주방·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 · 5층 중 2층 · 사용승인 2020.05.18 |
| 소유자 | 권명성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 103,880,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 통진신용협동조합 / 139,380,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2020년 소유권보존과 신탁을 거쳐 2021.10.27. 신탁등기가 말소되고 권명성에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 통진신용협동조합 근저당권 187,320,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후 등기된 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 후순위 채권의 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차 — 등록 임차인은 없지만 현장 확인 필요
등록된 임차인은 없습니다. 배당표에도 임차인 보증금, 우선변제액 또는 매수인 인수액이 반영되어 있지 않습니다. 따라서 현재 자료 기준 실제 임차인은 0명, 임차보증금 인수도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 91.9%지만 거래 표본은 1건
서원퍼스트빌 102동·103동은 총 16세대이며, 사용승인일은 2020.05.18입니다. 면적이 매칭된 최근 12개월 실거래는 2026.01.의 1건으로, 전용 50.41㎡ 5층이 113,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.41㎡ | 5층 | 113,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 매칭 | 1건 | 113,000,000원 |
현재 최저가 103,880,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 113,000,000원의 91.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액도 현재 최저가와 같은 103,880,000원입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이어서 이를 안정적인 시세 평균으로 단정해 높은 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,254,320원 |
| 1. 근저당권 · 통진신용협동조합 | 187,320,000원 | 101,625,680원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,900,154원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 27,553,404원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 56,694,078원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,074,423원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 49,240,390원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 72,205,706원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 9,637,929원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 82,776,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 2.2%로 추정됐으며, 나머지 금액은 통진신용협동조합 근저당에 배당됩니다. 채권자 총 청구액은 603,402,565원, 총 배당액은 101,625,680원, 미배당액은 501,776,885원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으나 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 103,880,000원 | 101,625,680원 | 501,776,885원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,716,000원 | 71,007,112원 | 532,395,453원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,901,200원 | 49,584,978원 | 553,817,587원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전곡중학교 동측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택과 단독주택이 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 전곡역이 소재해 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 방3, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 현관으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 내부는 벽지도배와 일부 타일 마감, 창호는 샷시입니다. 급배수·위생·상하수도·도시가스 개별난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 전체 토지면적은 882.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 253,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2020.05.18 사용승인된 비교적 신축 다세대지만 총 16세대이고 최근 실거래가 1건뿐이라 재매각 시 가격 검증과 매수자 탐색에 시간이 필요할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 등록 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 근저당 배당액 변동 가능성을 점검하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 거래 113,000,000원은 면적 매칭 거래지만 표본이 1건입니다. 인근 유사 다세대의 현재 매물과 추가 거래를 함께 비교하세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 실거주 수요와 재매각 기간을 보수적으로 가정하세요.
- 내부 상태. 감정가는 212,000,000원이지만 현재 최저가는 103,880,000원입니다. 내부 수선 상태와 실제 점유 상태를 확인해 추가 비용을 반영하세요.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단 자료는 얇다
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.10.27. 통진신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 등록 임차인은 없으며 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 소멸형입니다.
현재 최저가 103,880,000원은 최근 거래 113,000,000원의 91.9%여서 가격은 최근 실거래보다 낮은 구간입니다. 다만 비교 거래가 1건이고, 단지 규모가 16세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 현장과 추가 시세 확인 후 판단입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 점유 상태, 내부 수선비와 지역 다세대의 환금성이 최종 입찰가를 결정해야 합니다.