의정부지방법원 2025타경72558. 녹양힐스테이트 101동 1층 101호 아파트입니다. 겉으로는 감정가 265,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 90,895,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 김정의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.11.12이고, 2023.11.16 임차보증금 290,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.06.19입니다. 즉 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
현재 최저가 90,895,000원으로 매각된다고 가정한 배당표에서는 집행비용 2,036,110원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 88,858,890원이 배당되고, 보증금 미변제액 201,141,110원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 현재 배당 가정상 292,036,110원의 부담이 되고, 경제적 핵심은 결국 보증금 290,000,000원 부근에 가격이 고정된다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 녹양동 355 녹양힐스테이트 101동 1층 101호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 동일평형 | 59.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 이명옥 · 2023.04.11 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 90,895,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
말소기준은 2025.06.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김정의 전입·점유·확정일자는 2021.11.12이고, 임차권등기는 2023.11.16입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조로 반영돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정 | 제101호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.12 | 2021.11.12 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 승계 중복 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
녹양힐스테이트 동일평형 59.98㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 279,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09, 19층 300,000,000원입니다. 현재 최저가 90,895,000원은 최근 12개월 평균의 32.6%에 불과하지만, 이 비율을 그대로 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.98㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 19 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 14 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 279,000,000원 |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인에게 배당되는 돈이 줄고 매수인이 떠안는 미배당액이 늘어납니다. 따라서 이 사건의 실질취득은 약 290,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 279,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 300,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균을 기준으로는 가격 우위가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 90,895,000원 | 201,141,110원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 63,626,499원 | 227,918,778원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 44,538,549원 | 246,663,145원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 90,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,036,110원 |
| 1. 임차인 김정 보증금 | 290,000,000원 | 88,858,890원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인 보증금 중 201,141,110원이 변제되지 않아 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 255,000,000원은 이 배당 가정에서 0원 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 의정부종합운동장 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(가능지구)이며 과밀억제권역과 학교 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,354,000원/㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 1층 101호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 녹양힐스테이트는 1,196세대, 2006.08.25 준공이며 동일평형 최근 12건의 거래가 255,000,000원~300,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 32.6%에 현혹되지 말 것. 대항력 임차보증금 부족분을 인수하므로 실질취득 기준으로 가격을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 미배당액 재확인. 현재 추정 인수액은 201,141,110원입니다. 실제 배당표 확정 시 집행비용 등에 따라 변동 가능성이 있으므로 최종 금액을 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김정의 임대차계약일자는 2021.09.13, 주민등록·점유개시·확정일자는 2021.11.12, 임차권등기 접수일은 2023.11.16입니다.
- 유찰 회차를 가격 할인으로 단순 환산하지 말 것. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 매수인 인수액은 증가합니다.
- 현재 점유상태 확인. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 및 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회 ≠ 싸다”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 265,000,000원에서 90,895,000원까지 떨어진 고유찰 물건입니다. 그러나 권리관계를 넣는 순간 해석이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 김정의 보증금이 290,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후에도 201,141,110원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 90,895,000원이 아니라 실질취득 약 290,000,000원입니다. 최근 12개월 동일평형 평균은 279,000,000원으로 실질취득이 이를 웃돌고, 최신 2026.09 거래는 300,000,000원입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커지는 구조이므로, 유찰 자체로 가격 메리트가 커지는 물건이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 실제 인수액과 시세를 함께 계산하는 데 있습니다.
