최저가 1.855억이 아니라 ‘실질취득 2.934억’ — 녹양힐스테이트 101호

의정부지방법원 2025타경72558. 의정부시 녹양동 ‘녹양힐스테이트’ 101동 1층 101호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이명옥은 2023년 4월 11일 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 255,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 중심은 등기부상 을구 11번 주택임차권입니다. 임차인 김정은 2021년 11월 12일 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 미반환 임차보증금은 290,000,000원입니다. 이는 2025년 6월 19일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 매각대금에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.

현재 최저가 185,500,000원에서 집행비용 3,397,000원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 182,103,000원입니다. 따라서 보증금 부족분 107,897,000원이 남고, 낙찰대금과 이를 합친 실질취득액은 293,397,000원입니다. 최저가가 내려가면 임차인 배당액도 줄어 인수액이 늘어나므로, 유찰이 거듭돼도 총 취득비용은 보증금 290,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 미배당 보증금을 인수한다

등기부에 과거 근저당권이 여러 건 나타나지만 농업협동조합중앙회 근저당은 2012년 12월 13일, 국민은행 근저당은 2012년 12월 12일, 현대캐피탈 근저당은 2015년 4월 22일, 한국외환은행 근저당은 2015년 8월 17일, 우리은행 근저당은 2021년 8월 10일 각각 말소됐습니다. 이들 말소된 과거 근저당을 현재의 매수인 인수권리로 보아서는 안 됩니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

김정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산할 항목이 없으며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 다만 매각대금만으로 보증금 전액을 충당할 수 없으므로 부족분은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다

녹양힐스테이트 동일 면적 59.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 277,750,000원이고, 최신 거래는 2026년 6월 278,000,000원입니다.

표면 최저가 185,500,000원은 최근 12개월 평균의 66.8%라서 싸게 보입니다. 하지만 인수액을 더한 실질취득액은 293,397,000원으로 최근 평균보다 15,647,000원 높고, 최신 거래보다도 15,397,000원 높습니다. 최근 실거래 최고가 295,000,000원에도 불과 1,603,000원 못 미치는 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 임차인 우선배당으로 전액 소진됩니다. 임차인 미배당액 107,897,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 등기부에 말소가 기재된 과거 근저당은 법원 원본 배당관계와 다시 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부종합운동장 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·가능지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 교육환경보호구역과 여러 도로에 접합니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,354,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,196세대 단지이고 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래 범위는 255,000,000원~295,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 임차보증금 미배당 인수액의 합계로 수익성을 계산해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 김정의 임차권등기·전입일·점유개시일·확정일자·배당요구와 미반환 보증금 290,000,000원을 원본에서 대조하세요.
• 배당액 재산정. 실제 집행비용과 조세채권에 따라 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
• 말소 근저당 대조. 과거 근저당들의 말소등기와 예상배당표의 미배당 표기를 법원 매각물건명세서·등기부 원본으로 재확인하세요.
• 1층 개별가치. 최근 거래 표본은 5층 이상 거래로 구성돼 있으므로 대상 1층의 개별 상태와 층별 가격을 현장에서 확인하세요.
• 점유·인도 확인. 임차권등기 상태이므로 실제 점유자와 인도 가능 시점, 잔존 물품 및 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 관리사무소에서 확인하세요.

맺으며 — “1.855억 낙찰”이 아니라 “2.934억 취득”

이 사건의 핵심 숫자는 최저가 185,500,000원이 아닙니다. 임차인 김정의 보증금 미배당액 107,897,000원을 더한 293,397,000원이 현재 회차의 실질취득액입니다. 이는 최근 12개월 평균 277,750,000원과 최신 거래 278,000,000원을 모두 웃돌고, 최근 최고 거래 295,000,000원에 근접합니다.

유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 함께 증가해 총액은 약 292,000,000원~293,000,000원에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율로 판단할 사건이 아니라, 대항력 임차인의 보증금과 실질취득액을 기준으로 판단할 사건입니다. 권리관계는 계산 가능하지만 가격은 최근 시세 이상이므로, 현재 조건에서의 결론은 권리 고위험·가격 메리트 없음입니다.