의정부지방법원 2025타경72625. 이 물건의 핵심은 49%까지 떨어진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 등기부상 윤지선의 주택임차권은 2022.12.27. 등기됐고, 임대차계약일 2020.11.13., 주민등록·점유개시 2020.12.03., 확정일자 2020.11.23., 보증금은 246,000,000원입니다. 말소기준으로 산정된 2025.06.27. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 매각으로 소멸하지 않으며, 현재 최저가 139,650,000원으로 매각된다고 가정하면 배당 후 109,105,100원이 매수인에게 인수됩니다.
따라서 현재 회차에서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 248,755,100원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 윤지선에게 배당되는 금액이 줄면서 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 즉, 이 사건은 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 이익이 되는 경매가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 삼상리 317-1 장흥면삼상리다세대주택2단지 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택:단지형다세대 · 복층 구조 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 안영민 · 2020.12.03. 매매 · 거래가액 266,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 139,650,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
말소기준은 2025.06.27. 강제경매개시결정입니다. 윤지선의 주택임차권은 그보다 앞선 2022.12.27. 등기이므로 매각으로 소멸하지 않습니다. 반면 2022년 하나은행 가압류와 그에 따른 종전 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 진행 중인 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 윤지선 임차권의 미배당 보증금은 매수인이 떠안는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 윤지선 외 미상 위험도 확인
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤지선 302호 전체 · 임차권등기 | 2020.12.03 | 246,000,000원 | 2020.11.23 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
| 이예지 주거 | 2024.08.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 주택임 주거 | 2020.12.03 | 미상 | 2020.11.23 | 대항력 있음 우선변제 보증금 확인 필요 |
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 윤지선 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 139,650,000원 | 109,105,100원 | 248,755,100원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 111,720,000원 | 136,644,080원 | 248,364,080원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 89,376,000원 | 158,632,768원 | 248,008,768원 |
표에서 보듯 5회, 6회 유찰로 낙찰가는 크게 떨어지지만 윤지선의 미배당 보증금은 반대로 증가합니다. 결과적으로 실질부담은 계속 248,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 구조로, “유찰 = 실질취득가 하락”이 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
가격 비교에 사용할 수 있는 거래는 2025.02. 140,000,000원 1건입니다. 다만 해당 거래 면적은 65.87㎡이고 대상 면적 지표는 83.265㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 140,000,000원을 이 호수의 정확한 시세로 단정할 수는 없고 참고값으로만 봐야 합니다.
그럼에도 중요한 점은 명확합니다. 최저가는 139,650,000원으로 거래 참고값과 비슷해 보이지만, 실제 매수인의 현재 회차 실질부담은 248,755,100원입니다. 따라서 최저가가 최근 거래의 99.8%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하는 것은 잘못입니다. 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 139,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,755,100원 |
| 1. 임차인 윤지선 보증금 | 246,000,000원 | 136,894,900원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤지선 보증금 중 배당되지 않는 109,105,100원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 장흥면 삼상리 소재 삼상초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근 일영로에 노선버스정류장, 북측 근거리에 국철 일영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호이며 복층 구조입니다. 급배수·위생·화재경보기·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(평촌)·성장관리권역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 353.0㎡, 공시지가 538,100원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 더블휴102는 5세대 규모이며 확인 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 대상 면적과 거래 면적도 일치하지 않아 가격 판단 시 보수적인 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 139,650,000원에 낙찰돼도 윤지선 인수액 109,105,100원이 더해집니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 5회 유찰 시 매각가 111,720,000원·인수 136,644,080원, 6회 유찰 시 매각가 89,376,000원·인수 158,632,768원으로 인수액이 증가합니다.
- 이예지 임차관계 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보고 계약서·전입·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 주택임 신고 확인. 전입·확정일자·배당요구가 있으나 보증금 규모가 확인되지 않습니다.
- 거래가 직접 비교 주의. 확인 거래 140,000,000원은 65.87㎡이고 대상 면적 지표는 83.265㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·현황조사·등기부·배당 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “246,000,000원 보증금”을 보라
이 사건은 감정가 285,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 139,650,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 윤지선의 246,000,000원 선순위 임차보증금이 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 회차에서 109,105,100원이 미배당으로 남아 실질취득은 248,755,100원이고, 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 실질부담이 크게 떨어지지 않습니다.
더구나 이예지의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 따로 남고, 주택임 신고 역시 보증금 확인이 필요합니다. 거래 참고값 140,000,000원도 대상과 면적이 다른 1건뿐입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권 인수액과 확인되지 않은 임차관계를 모두 포함한 실제 부담입니다.
