의정부지방법원 2025타경72625. 양주시 장흥면 삼상리의 도시형생활주택 단지형다세대 3층 302호로, 공부상 복층 구조입니다. 현재 소유자는 안영민이며 2020.12.03. 거래가 266,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 주택도시보증공사가 246,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 285,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 숫자만으로 판단해서는 안 된다는 점입니다. 임차인 윤지선은 2020.12.03. 전입·점유를 시작하고 2020.11.23. 확정일자를 받은 뒤 246,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 현재가 285,000,000원에서는 집행비용을 제외하고도 보증금 전액이 배당되지만, 가격이 내려가면 미배당 보증금이 그대로 매수인 인수액으로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 삼상리 317-1 장흥면삼상리다세대주택2단지 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 장흥면 일영로623번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택:단지형다세대 · 복층 구조 |
| 면적 / 층 | 83.265㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 단지 | 더블휴102 · 5세대 · 준공일 2018.12.19. |
| 소유자 | 안영민 (2020.12.03. 거래가 266,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (2회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준 재확인이 핵심
권리판단상 기준일은 2022.08.16. 하나은행 가압류로 잡혀 있습니다. 윤지선의 전입·점유일 2020.12.03.과 확정일자 2020.11.23.은 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 주택임 역시 2020.12.03. 전입, 2020.11.23. 확정일자로 기록돼 대항력·우선변제권이 있는 것으로 판단되지만 보증금은 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 관계 — 계산상 0원과 확정 0원은 다르다
보증기관 승계로 분류된 임차 신고는 없으며, 임차·점유 신고는 3건입니다. 윤지선의 보증금 246,000,000원은 배당표에 반영됐지만, 주택임의 보증금은 미상이고 이예지의 보증금·확정일자도 확인되지 않습니다.
| 신고자 | 점유·범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예지 | 주거 | 2024.08.26. / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 윤지선 | 302호 전체 · 임차권등기 | 2020.12.03. / 2020.11.23. | 246,000,000원 | 2022.12.27. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 주택임 | 주거 | 2020.12.03. / 2020.11.23. | 미상(기재 0원) | 2025.09.18. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가면 인수가 늘어난다
윤지선은 대항력 있는 임차인이고 보증금이 246,000,000원입니다. 현재가에서는 보증금이 전액 배당되지만, 3회·4회 유찰 가격에서는 미배당액이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 최저가만 보면 228,000,000원 또는 182,400,000원으로 내려가지만, 알려진 보증금 기준 실질취득액은 계속 약 249,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 윤지선 인수 | 실질취득 | 최근 거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·100%) | 285,000,000원 | 0원 | 285,000,000원 | 203.6% |
| 3회 유찰 시 (80%) | 228,000,000원 | 21,992,000원 | 249,992,000원 | 178.6% |
| 4회 유찰 시 (64%) | 182,400,000원 | 66,953,600원 | 249,353,600원 | 178.1% |
④ 시세 비교 — 가용 최근 거래는 140,000,000원
더블휴102의 확인된 최근 거래는 2025.02. 3층 전용 65.87㎡의 140,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균·최저·최고가도 모두 140,000,000원이며, 현재 최저가는 이 금액의 203.6%입니다.
| 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최근 거래 · 2025.02. | 65.87㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 경매 대상 | 83.265㎡ | 3층 | 285,000,000원 |
| 최저가 ÷ 최근 거래 | 면적 불일치 | 동일 층 | 203.6% |
다만 경매 대상은 83.265㎡, 비교 거래는 65.87㎡로 면적이 일치하지 않아 140,000,000원을 동일 면적의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 그럼에도 비교표본이 단 1건뿐이고, 현재 최저가와 3~4회 유찰 실질취득액 모두 이 거래를 크게 웃도는 만큼 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.7% 추정) | - | 4,790,000원 |
| 1. 임차인 윤지선 보증금 | 246,000,000원 | 246,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 38,690,668원 | 34,210,000원 |
| 3. 갑구 7번 · 주식회사하나은행 | 미상 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가에서는 집행비용과 윤지선 보증금 전액을 배당한 뒤 하나은행에 34,210,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 250,480,668원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 주택임의 미상 보증금도 별도 금액으로 계산되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며 복층 구조입니다.
- 주위환경. 삼상초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 일영로에 노선버스정류장, 북측 근거리에 일영역이 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층이며 급배수·위생·난방·화재경보기·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 토지면적 353.0㎡, 평지·사다리형이며 단지 내 도로를 통해 일영로623번길과 연결됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5세대 소규모 건물이고 확인된 거래가 1건뿐이며 대상 면적과도 달라 매도 시 가격 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2022.08.16. 가압류와 2023.03.20. 해제·말소 기록을 최신 등기부에서 대조하세요.
- 주택임 신원·보증금 확인. 대항력·우선변제권이 기록됐지만 보증금이 미상이라 전체 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 윤지선 배당액 확인. 배당요구 종기 준수 여부와 실제 배당액을 확인해 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구 관계 확인. 청구액 246,000,000원과 윤지선 보증금 246,000,000원의 관계를 배당요구서와 채권서류로 확인하세요.
- 점유 현황 확인. 이예지·윤지선·주택임의 현재 점유 여부와 실제 인도 대상자를 현장에서 확인하세요.
- 실질취득 기준 판단. 3~4회 유찰 시에도 알려진 실질취득액은 약 249,000,000원대이므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 시세 추가 조사. 83.265㎡와 유사한 복층 다세대 거래, 인근 중개 호가, 내부 상태를 추가 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총액은 충분히 내려가지 않는다”
현재 최저가 285,000,000원은 가용한 최근 거래 140,000,000원의 203.6%입니다. 비교 거래가 65.87㎡로 대상 83.265㎡와 면적이 다르다는 한계가 있지만, 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 3회 유찰 시 낙찰가가 228,000,000원으로 내려가도 윤지선 보증금 인수 21,992,000원을 더한 실질취득액은 249,992,000원입니다. 4회 유찰 시에도 182,400,000원에 인수 66,953,600원이 붙어 총 249,353,600원입니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 바뀌는 구조라서 표시 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 대항력 신고와 말소기준 가압류의 해제·말소 기록까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 현재 가격은 보류, 유찰 가격도 실질취득액 기준으로 재검토, 권리는 최신 원본 확인 전 확정 금지. 가격과 권리 불확실성이 동시에 큰 D등급 물건입니다.