의정부지방법원 2025타경72859. 경기도 양주시 봉양동 478 소재 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가서상 실제 이용상태는 주택입니다. 건물은 목조 시멘트기와지붕 단층으로 기재되어 있습니다.
현재 최저매각가는 65,007,000원입니다. 감정가 대비 가격이 크게 하락했지만, 권리관계와 물건 자체에 여러 확인사항이 존재합니다. 특히 2016년 설정된 전세권이 2024년 말소기준 가압류보다 앞선다는 점과 건물 일부가 매각 대상 외 토지에 걸쳐 있다는 점이 핵심입니다.
이 사건은 일반적인 주택 경매와 달리 등기상 권리뿐 아니라 실제 건물 경계, 토지 사용관계, 도로 이용권, 건물의 면적 차이를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 봉양동 478 도로명: 경기도 양주시 칠봉산로376번길 13-62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가서상 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 목조 시멘트기와지붕 단층 |
| 건물 면적 | 공부상 94.06㎡ / 현황 189.3㎡ |
| 토지 면적 | 256.0㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 심재선 (2016.09.21 소유권이전등기) |
| 감정가 | 189,523,700원 |
| 최저매각가 | 65,007,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 청구금액 | 1,560,000원 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ), ㄴ) 포함 |
| 말소기준권리 | 2024.04.16 갑구 6번 민병일 가압류 · 25,650,000원 |
| 선순위 권리 | 2016.10.26 을구 2번 최혜원 전세권 · 20,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심이다
말소기준권리는 2024.04.16 접수된 민병일의 가압류입니다. 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 2016.10.26 설정된 최혜원의 전세권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 전세금은 20,000,000원이고, 범위는 건물 94.06㎡ 중 동쪽 방향 49.5㎡입니다. 토지 봉양동 478에도 공동전세로 기재되어 있습니다.
예상배당에서는 전세금 20,000,000원 전액 배당을 가정하고 매수인 인수액을 0원으로 계산했습니다. 다만 실제 배당요구·배당순위·전세권 소멸 및 말소 여부를 확인하지 않은 상태에서 이를 확정적인 인수 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
전세권자가 실제로 점유하고 있는지, 별도의 임대차보증금 반환 문제가 있는지도 확인해야 합니다.
2011.11.07 설정된 양주새마을금고 근저당권의 채권최고액은 52,000,000원입니다. 그러나 해당 근저당권 본등기는 이미 말소된 것으로 분류되어 있으므로 이를 현재 살아 있는 선순위 근저당권이나 별도의 확정 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 관련 채무자 변경 부기등기 역시 본등기의 말소 상태와 함께 확인할 사항입니다.
2014년 유한회사유니버셜대부의 소유권일부 가처분도 2016.09.29 말소등기가 이루어졌습니다. 이미 말소된 가처분을 현재의 인수 위험으로 중복 계산할 이유는 없습니다.
② 전세권·점유 분석 — 실제 임대관계는 확인이 필요하다
등기부에는 최혜원 명의 전세권이 존재하지만, 별도로 확인된 임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가서도 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 전세권자의 실제 점유 상태와 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 권리자 | 보증금 / 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 등기된 전세권 | 최혜원 | 20,000,000원 | 임차인 대항력 미상 | 배당·순위 확인 | 선순위 권리 확인 |
최혜원은 등기된 전세권자입니다. 전세권의 선순위 여부와 임차인의 주택임대차보호법상 대항력은 별개의 판단사항입니다. 전입일·확정일자·실제 점유관계는 확인되지 않았습니다.
| 전세권 설정일 | 2016.10.26 |
|---|---|
| 전세금 | 20,000,000원 |
| 설정 범위 | 건물 94.06㎡ 중 동쪽 방향 49.5㎡ |
| 등기상 존속기간 | 2016.09.21 ~ 2018.09.20 |
| 공동전세 | 토지 경기도 양주시 봉양동 478 |
| 대항력 | 임대차에 따른 대항력은 미상 |
| 배당 전망 | 제시된 예상배당표상 20,000,000원 전액 배당 가정 |
| 매수인 인수 | 예상배당 계산상 0원 · 실제 전세권 소멸·말소 및 보증금 인수 여부 별도 확인 |
등기된 전세권이 존속하고 매수인에게 인수되는 경우에는 전세금 20,000,000원과 관련된 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 권리 확인 전에는 최저가 65,007,000원만을 최종 취득비용으로 간주하지 않는 것이 적절합니다.
③ 물건 자체의 위험 — 타인토지 침범과 면적 차이
이 물건에서 권리분석만큼 중요한 부분은 건물의 실제 현황과 토지 사용관계입니다. 매각물건명세서에는 입찰 전 별도로 확인해야 할 사항이 명시되어 있습니다.
타인 소유 토지 사용에 따른 지료 등이 발생할 수 있다는 내용이 명시되어 있습니다. 건물의 정확한 경계, 토지소유자의 사용 승낙 여부, 사용료 부담과 향후 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
매각에는 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ), ㄴ)이 포함됩니다. 실제 건축물의 구성과 적법성, 면적 차이가 발생한 원인, 타인토지에 걸친 부분의 위치를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 모든 현황 부분의 적법성이나 대지사용권이 확인된 것은 아닙니다.
현재 차량 출입이 가능하더라도 향후 통행권, 도로 사용 승낙, 사용료 부담 등이 확인된 것은 아닙니다. 토지소유관계 및 통행의 법적 근거를 별도로 조사해야 합니다.
매각 대상 토지 자체의 면적은 256.0㎡입니다. 그러나 건물 일부가 다른 필지에 걸쳐 있다는 점 때문에 매각 대상 토지의 면적만으로 건물 전체에 대한 완전한 대지사용권이 확보됐다고 볼 수 없습니다.
④ 가격 비교 — 감정가의 34%지만 시세 할인 여부는 미확인
감정가 189,523,700원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,007,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.
다만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 해당 물건은 일반적인 동일 면적 주택과 달리 현황 면적 차이와 타인토지 사용 문제가 있어 단순한 감정가 할인율 비교가 부적절할 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 65,007,000원 | 48,213,446원 | 계산상 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 45,504,900원 | 67,364,508원 | 계산상 0원* |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 31,853,429원 | 80,770,253원 | 계산상 0원* |
* 회차별 인수액 0원은 전세권 소멸 및 전세금 배당을 가정한 계산 결과입니다. 실제 인수 여부는 확정되지 않았으며, 타인토지 지료·통행 관련 비용 등도 포함하지 않습니다. 향후 회차별 가격은 시나리오이며 실제 매각 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
가격 비교의 기준은 감정가가 아니라 정상적인 권리와 토지사용 조건을 갖춘 실제 거래 가능 가격이어야 합니다. 현재는 이를 뒷받침할 실거래 근거가 확인되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 65,007,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정하에 산정된 예상배당입니다. 집행비용과 전세금, 선순위 가압류 등부터 배분하는 계산이며, 실제 법원의 배당순위와 배당액이 확정된 표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,570,126원 |
| 1. 전세권 · 최혜원 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 민병일 | 25,650,000원 | 25,650,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 33,268,707원 | 17,786,874원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 26,991,613원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 감덕한 | 4,180,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 홍종찬 | 미상 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김문환 | 1,560,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
이 계산에서 배당 가능한 채권 총액은 63,436,874원이고 미배당액은 48,213,446원입니다. 집행비용을 포함한 예상배당액의 합계는 매각대금 65,007,000원과 일치합니다.
다만 전세권자의 배당요구 여부 및 선순위 전세권의 소멸 요건, 다른 채권자의 배당순위, 조세채권의 우선순위에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 국의 압류가 존재하고 그 금액은 확인되지 않았으므로 조세채권을 반영한 최종 배당표로 볼 수 없습니다.
선순위 전세권이 매각으로 소멸하는지, 전세권자가 배당요구했는지, 실제 점유 및 보증금 반환관계가 어떠한지 확인해야 합니다.
또한 타인토지 지료와 도로 사용 관련 비용은 이 배당표의 매수인 인수액에 포함되어 있지 않습니다.
다만 이러한 사항만으로 선순위 전세권과 타인토지 관련 위험까지 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
비교 실거래가도 없어 현재 가격이 실제 시장가치 대비 낮은지 판단하기 어렵습니다. 권리 및 토지 사용관계를 확인하기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양주시 봉양동 봉양1통마을회관 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·창고·공장·농경지·자연림 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 현황상 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용은 감정평가서상 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 단, 차량 출입에 이용하는 봉양동 759-6번지 일부가 타인 소유 토지라는 점은 별도로 검토해야 합니다.
- 건물. 목조 시멘트기와지붕 단층 주택입니다. 외벽은 치장벽돌조 쌓기 마감, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 관리상태는 감정평가서상 대체로 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 256.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 319,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(봉양지구)·성장관리권역에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역도 포함되어 있습니다.
- 환금성. 주변에 주택·창고·공장·농경지 등이 혼재하고, 해당 건물은 면적 차이와 타인토지 이용관계가 있습니다. 이러한 특성을 반영한 별도의 매수 수요와 재매각 가능성 검토가 필요합니다.
토지이용계획에는 준보전산지와의 접함 관계도 표시되어 있습니다. 향후 건축행위나 토지 이용계획을 검토한다면 해당 규제와 개별 필지의 경계를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 말소 여부. 최혜원 전세권 20,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 배당요구가 있는지, 실제 전세금 배당 및 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 관계. 전세권자의 실제 점유 여부와 별도 임차인 존재 가능성을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다. 임대관계가 미상인 상태에서 임차인 부재나 대항력 부재를 단정할 수 없습니다.
- 기존 근저당 말소 확인. 양주새마을금고의 52,000,000원 근저당권은 이미 말소된 것으로 분류됩니다. 등기부 원본에서 본등기 및 관련 부기등기의 상태를 대조해야 합니다.
- 건물 면적 차이. 공부상 94.06㎡와 현황 189.3㎡의 차이가 발생한 원인을 확인해야 합니다. 건축물대장·현황도·실측 자료를 대조하고 제시외 건물 ㄱ), ㄴ)의 위치와 구조를 확인해야 합니다.
- 타인토지 침범. 봉양동 779번지 및 산124-1번지 등에 걸친 건물 부분의 정확한 면적과 위치를 확인해야 합니다. 토지 사용권원과 지료 부담 가능성도 조사해야 합니다.
- 차량 출입도로. 봉양동 759-6번지 일부의 토지소유자, 사용 승낙 여부, 통행권과 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국의 압류가 존재하므로 체납세액, 법정기일, 배당순위와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상배당표에는 관련 금액이 반영되어 있지 않습니다.
- 실거래·현지 시세. 비교 가능한 단독주택 및 토지 거래를 확보하고 건물의 실제 이용 가능 면적과 토지 사용관계를 반영한 가격을 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
- 명도·관리 부담. 현재 점유자와 점유 권원을 확인하고 인도 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지대장·지적도 및 관련 토지 등기부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%가 곧 싼 가격은 아니다”
이 사건의 최저매각가는 65,007,000원입니다. 감정가 189,523,700원 대비 34.3%까지 내려왔다는 점은 분명하지만, 그것만으로 시세 대비 가격 경쟁력을 판단할 수는 없습니다.
가장 먼저 확인해야 할 것은 선순위 전세권 20,000,000원의 실제 소멸·말소 및 인수 여부입니다. 예상배당에서는 전액 배당을 가정하지만, 전세권자의 배당요구와 실제 권리 처리 조건이 확인되지 않았습니다.
여기에 건물의 공부상 면적과 현황 면적이 다르고, 일부 건물이 타인토지에 걸쳐 있으며 차량 출입도로 역시 타인 소유 토지를 이용한다는 문제가 겹칩니다. 토지 사용에 따른 비용과 분쟁 가능성은 최저매각가만으로 평가할 수 없습니다.
비교 가능한 최근 실거래가도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율이 실제 시세 대비 할인율을 의미한다고 볼 수 없습니다. 이미 3회 유찰된 상태라는 점까지 고려하면 권리 및 토지 이용관계 확인을 우선해야 하는 고위험 검토 대상입니다.
결론적으로 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 매수인이 실제로 어떤 권리와 건물을 취득하며 그 건물을 적법하고 안정적으로 사용할 수 있는지에 있습니다. 선순위 전세권과 타인토지 문제가 정리되지 않은 상태에서는 가격이 더 낮아지더라도 위험이 해소됐다고 판단하기 어렵습니다.
