의정부지방법원 2025타경72859. 양주시 봉양동 478 토지와 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 256㎡의 대지이고, 건물은 목조 시멘트기와지붕 단층 구조로 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 심재선이며 2016.08.30. 매매를 원인으로 2016.09.21. 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준권리는 2011.11.07. 설정된 양주새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 52,000,000원입니다. 근저당 설정 당시 채무자는 최호백이었고, 이후 이응순을 거쳐 2016.10.14. 심재선이 계약을 인수했습니다. 말소기준보다 뒤에 설정된 최혜원의 전세권 20,000,000원과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 봉양동 478 · 경기도 양주시 칠봉산로376번길 13-62 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 토지 256㎡ |
| 건물 구조 | 목조 시멘트기와지붕 단층 · 외벽 치장벽돌조 쌓기 · 샷시창호 |
| 건물 면적 | 공부상 94.06㎡ · 현황 189.3㎡ · 현황대로 감정평가 |
| 소유자 | 심재선 (2016.08.30. 매매, 2016.09.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 189,523,700원 / 132,667,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 청구액 | 1,560,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ), ㄴ) 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2011.11.07. 양주새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 최혜원의 전세권은 전세금 20,000,000원, 범위는 주거용 94.06㎡ 중 동쪽 방향 49.5㎡이며 존속기간은 2016.09.21.부터 2018.09.20.까지입니다. 등기 순위가 말소기준보다 뒤이고, 현재 최저가를 가정한 배당표에서는 전세금 전액이 배당되며 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 132,667,000원으로 감정가 189,523,700원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 특히 공부상 면적과 현황 면적이 크게 다르고, 건물 일부의 타인토지 점유 및 진입도로 문제가 있어 일반적인 주택의 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 현황·토지 리스크 — 이 사건의 핵심
- 면적 차이. 건물의 공부상 면적은 94.06㎡이지만 현황은 189.3㎡로 확인됐고, 감정평가도 현황 면적을 기준으로 산정됐습니다.
- 매각대상 밖 토지 걸침. 건물 일부가 봉양동 779번지 및 산124-1번지 등의 일부에 걸쳐 있어 타인토지 사용에 따른 지료 등이 발생할 수 있습니다.
- 진입도로. 차량 출입을 위해 타인 소유 토지인 봉양동 759-6번지 일부를 현황도로로 이용하고 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ), ㄴ)은 일괄매각에 포함됩니다.
- 경계 확인. 매각대상 토지 256㎡의 경계와 현황 건물·진입로의 실제 위치를 측량자료 및 현장에서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,657,338원 |
| 1. 근저당 · 양주새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 전세권 · 최혜원 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 민병일 | 25,650,000원 | 25,650,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 33,268,707원 | 32,359,662원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 26,991,613원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 감덕한·홍종찬·김철호 | 4,180,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 홍종찬 | 미상 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 김문환 외 2인 | 1,560,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
확인 가능한 채권 합계는 163,650,320원, 채권자 예상배당 합계는 130,009,662원이며 미배당액은 33,640,658원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 132,667,000원 | 130,009,662원 | 33,640,658원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 92,866,900원 | 90,795,296원 | 72,855,024원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 65,006,829원 | 63,436,706원 | 100,213,614원 | 0원 |
유찰이 반복돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 이것이 곧 투자 안전성을 의미하지는 않습니다. 본건은 낙찰가와 별개로 타인토지 사용 조건, 현황 건물의 경계, 진입도로 이용 가능성에 따라 실질적인 사용성과 비용이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·이용 상태 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉양1통마을회관 북동측 인근으로 단독주택·창고·공장·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 대지 256㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·봉양지구 지구단위계획구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 제한사항. 모든 축종 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 319,900원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현황측량. 공부상 건물 94.06㎡와 현황 189.3㎡의 차이 및 매각대상 토지 경계를 확인하세요.
- 타인토지 걸침. 봉양동 779번지·산124-1번지 등에 걸친 건물 부분의 위치와 지료 발생 가능성을 확인하세요.
- 진입도로 권원. 봉양동 759-6번지 일부를 이용하는 차량 출입로의 소유관계와 계속 이용 가능성을 확인하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 점유 범위 및 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 전세권 대조. 최혜원의 등기상 전세권과 현재 실제 점유·사용관계가 일치하는지 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물 ㄱ), ㄴ)의 위치·구조·이용 상태를 감정평가서 도면과 대조하세요.
- 시세 조사. 인근 주택·토지 거래와 현장 중개 시세를 확인한 뒤 경계·지료·진입로 위험을 가격에 반영하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지대장·건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원보다 현황 확인이 먼저”
등기 순위만 보면 말소기준 이후의 전세권·가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 이 물건은 공부상 94.06㎡인 건물이 현황상 189.3㎡로 이용되고 있으며, 일부 건물이 매각대상 밖 토지에 걸쳐 있고 차량 진입에도 타인 소유 토지를 사용합니다.
권리 인수는 0원이지만 현황 리스크는 0이 아닙니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 말고, 현황측량·토지 경계·지료 가능성·진입도로 권원·실제 점유관계를 확인한 뒤 그 위험과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다. 이 사건의 결론은 “등기는 소멸형, 현황은 정밀조사형”입니다.