의정부지방법원 2025타경72978. 포천시 신북면 심곡리 310-1의 토지 452.0㎡와 지상 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 농업용 창고, 2층 주택이며, 제시외 건물과 지상 수목도 매각 범위에 포함됩니다. 감정가 216,587,500원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 106,128,000원, 감정가의 49%입니다.
등기상 가장 먼저 보이는 2002년 포천농업협동조합 근저당 90,000,000원은 2009.09.07. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 말소기준권리는 2009.10.13. 설정된 영북농업협동조합 근저당 130,000,000원입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 심곡리 310-1 · 경기도 포천시 신북면 포천로2151번길 11 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 1층 농업용 창고 · 2층 주택 |
| 토지 | 대 452.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 연와조 스라브지붕 2층 · 벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅 · 샷시창호 |
| 소유자 | 이규혜 · 2009.10.20. 소유권이전 (2009.07.15. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 216,587,500원 / 106,128,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엠씨스코프 / 11,698,728원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 | 제시외 건물 포함 · 지상 수목은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 근저당은 이미 말소
② 가격 판단 — 49%는 할인율이지 시세 검증이 아니다
현재 최저가는 106,128,000원으로 감정가 216,587,500원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 가격을 교차검증할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 이 건물은 일반적인 단독주택 한 동이 아니라 1층 농업용 창고·2층 주택의 혼합 이용 형태입니다. 토지 452.0㎡, 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등의 조건과 실제 건물 상태를 함께 봐야 하므로, 인근 토지와 주택·창고 거래를 각각 대조해 응찰가를 정하는 방식이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,285,792원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 포천농업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 영북농업협동조합 | 130,000,000원 | 13,842,208원 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 주식회사 대정 | 11,698,728원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 롯데렌탈 주식회사 | 26,295,078원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 경매개시결정 · 주식회사 대정 | 11,698,728원 | 0원 |
| 7. 갑구 20번 경매개시결정 · 주식회사 엠씨스코프 | 11,698,728원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 281,391,262원 중 103,842,208원이 배당되고, 미배당액은 177,549,054원입니다. 신청채권자 주식회사 엠씨스코프의 청구액 11,698,728원도 현재 회차 시뮬레이션에서는 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 임차·점유 — 임차인 없음
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력·우선변제권 문제는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 1층은 농업용 창고, 2층은 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포천시 신북면 심곡리 소재 신북교육문화센터 남서측 인근이며, 주변은 농가주택, 농경지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 452.0㎡이며 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 170,300원/㎡입니다.
- 이용. 1층은 농업용 창고, 2층은 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 전기설비, 위생설비와 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며, 제시외 건물과 지상 수목도 포함해 평가했습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 대조. 2002년 포천농업협동조합 근저당이 2009.09.07. 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 6건의 세목과 법정기일을 확인해 당해세 우선배당 가능성을 검토하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 1층 창고와 2층 주택의 실제 사용자, 소유자 점유 여부와 명도 일정을 확인하세요.
- 제시외 건물 실측. 감정평가서의 제시외 건물과 현장 건물의 위치·면적·구조가 일치하는지 확인하세요.
- 수목과 경계 확인. 지상 수목이 토지가치에 포함됐으므로 토지 경계와 수목의 현황을 현장에서 대조하세요.
- 혼합 이용 적법성. 1층 농업용 창고와 2층 주택의 실제 이용이 건축물대장과 인허가 내용에 부합하는지 확인하세요.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없으므로 인근 단독주택·창고·토지 거래를 각각 조사해 106,128,000원의 적정성을 검증하세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부와 세금 관련 자료를 직접 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격과 현장은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 겉보기보다 단순합니다. 2002년 포천농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2009년 영북농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교자료가 없고, 물건은 1층 농업용 창고·2층 주택으로 이용되는 혼합형 건물입니다. 제시외 건물과 수목이 함께 매각되고, 당해세 배당 가능성도 남아 있습니다. 권리는 통과, 가격·세금·현장 상태는 확인 후 판단. 감정가 할인율보다 현장 실사와 인근 거래 검증이 먼저인 사건입니다.
