의정부지방법원 2025타경73066. 경기도 동두천시 광암동의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 소재지는 광암동 170-15이고, 확인된 건물 등기 소재지는 광암동 171-24, 도로명주소는 삼육사로 1293-2입니다. 감정평가 이용상태는 기호 3·4·5가 단독주택이며, 매각물건명세서에는 일괄매각과 제시외 건물 ㉢ 포함이 명시돼 있습니다.
등기 구조의 출발점은 2022년 4월 8일 양주신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,469,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 해 5월 18일 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌으며, 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁입니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 동두천시 압류는 매각으로 소멸하므로, 등기상 후순위 권리의 인수 부담은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73066 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 동두천시 광암동 170-15 |
| 등기 건물 | 경기도 동두천시 광암동 171-24 · 경기도 동두천시 삼육사로 1293-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호 3·4·5 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 2층 · 치장석 등 외벽 · 새시창호 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자·단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 467,505,661원 / 327,254,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 양주신용협동조합 / 1,229,822,607원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 건물 ㉢ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준은 2022년 4월 8일 설정된 양주신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다. 2024년 시작된 별도 임의경매는 2025년 8월 취하됐고, 같은 달 현재 사건인 2025타경73066의 경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 2026년 1월 동두천시 압류 역시 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 판단 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
권리자료상 확인된 임차인은 없으며, 배당표에도 임차보증금이나 매수인 승계액이 반영돼 있지 않습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 없음’으로 단정하기보다 현황조사서, 매각물건명세서 원문, 전입세대확인서와 현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 권원을 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 보류
현재 최저매각가는 327,254,000원으로 감정가 467,505,661원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 327,254,000원입니다.
다만 이 물건은 단독주택과 토지가 함께 매각되고, 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 여부를 판단하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 토지와 건물의 개별 가치, 제시외 건물 포함 범위, 관리상태와 실제 이용상태를 현장에서 다시 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,381,556원 |
| 1. 근저당권 · 양주신용협동조합 | 1,469,000,000원 | 321,872,444원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권의 미배당액은 1,147,127,556원입니다. 이는 채권자에게 남는 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 327,254,000원 | 321,872,444원 | 1,147,127,556원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 229,077,800원 | 225,070,711원 | 1,243,929,289원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 160,354,460원 | 157,309,498원 | 1,311,690,502원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동두천국민체육센터 북측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·농경지·주거나지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 3·4·5는 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수·상하수도·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 관리상태. 현장조사일 현재 토지 등의 관리가 되지 않고 있는 상태로 조사됐습니다.
- 토지. 토지 자료상 면적 36㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 제1종일반주거지역이 확인되며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 도로 조건. 소로1류에 접하고 일부에는 건축법상 도로가 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 64,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 열람. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한·임대차 관련 조항을 신탁원부 원문에서 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상이므로 건물별 점유자, 전입세대, 사업자등록과 실제 사용자를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 기호, 주소, 경계와 각 물건의 포함 관계를 매각목록 및 현황도와 대조하세요.
- 제시외 건물 ㉢. 감정평가서상 포함된 제시외 건물의 위치·면적·구조와 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 관리상태. 관리가 되지 않는 상태로 조사된 토지의 정비비용과 폐기물·수목·시설물 존재 여부를 점검하세요.
- 용도지역 혼재. 자연녹지지역과 제1종일반주거지역, 도로 포함 여부가 이용·증축·개발에 미치는 영향을 관할기관에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 개별 거래와 현장 상태를 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 신탁 확인이 승부처
이 사건은 등기상으로는 말소기준 근저당 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 채권최고액 1,469,000,000원 중 상당액이 배당되지 않지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.
그렇다고 단순 안전형으로만 볼 수는 없습니다. 현재 소유자가 신탁회사이고, 임대관계는 미상이며, 단독주택 여러 기호와 토지를 함께 매각합니다. 제시외 건물 ㉢도 매각에 포함되고 토지 관리상태도 양호하지 않은 것으로 조사됐습니다. 비교 가능한 실거래 기준도 없어 감정가 70%만으로 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 신탁원부와 현장 점유 확인은 필수입니다.