의정부지방법원 2025타경73066. 동두천시 광암동 171-26의 연립·다세대와 토지를 일괄매각하는 사건으로, 감정평가상 기호 3·4·5 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 547,377,981원이며 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 383,165,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 할인율만으로 판단할 수 없습니다.
등기상 말소기준권리는 2022.04.08. 양주신용협동조합의 채권최고액 1,469,000,000원 근저당권입니다. 이후 현재 경매개시결정과 동두천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에는 별도로 목록9의 을구 2번 2018.07.03. 제9538호 지상권등기가 인수권리로 기재돼 있습니다. 이 지상권은 말소되는 권리들과 분리해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 광암동 171-26 · 경기도 동두천시 삼육사로 1293-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호 3·4·5 단독주택 이용 |
| 토지 | 520㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사·사다리형·세로한면(가) |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자·단독소유) |
| 소유권 흐름 | 2022.04.08. 주식회사엘투 소유권보존 → 2022.05.18. 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 547,377,981원 / 383,165,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주신용협동조합 / 1,229,822,607원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 건물 ㉠ 포함 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
건물 등기상 2022.04.08. 양주신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2024.03.18. 시작된 종전 임의경매는 2025.08.11. 취하돼 2025.08.14. 개시결정등기가 말소됐고, 이후 2025.08.29. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 2026.01.05. 동두천시 압류도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 547,377,981원의 70%인 383,165,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 매수인이 인수할 지상권의 경제적 부담이 금액으로 산정되지 않았으므로 실질취득 기준은 단순한 최저가가 아니라 최저가와 지상권 부담을 함께 보는 구조입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 383,165,000원 | 377,000,690원 | 1,091,999,310원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 268,215,499원 | 263,660,482원 | 1,205,339,518원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 187,750,849원 | 184,322,337원 | 1,284,677,663원 |
회차가 내려갈수록 매각가와 근저당 배당액은 감소하고, 양주신용협동조합의 미배당은 증가합니다. 그러나 지상권은 매각가 인하와 별개로 인수되는 권리이므로, 추가 유찰만으로 권리 부담이 해소되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,164,310원 |
| 1. 근저당권 · 양주신용협동조합 | 1,469,000,000원 | 377,000,690원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,091,999,310원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 6,164,310원을 제외한 377,000,690원이 양주신용협동조합 근저당에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당계산상 금전 인수액은 0원이지만 목록9 지상권은 별도로 인수됩니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동두천시 탑동동 소재 동두천국민체육센터 북측 인근이며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 주거나지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 3·4·5 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 2층이며 위생·급배수·상하수도·난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 토지면적은 520㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 완경사·사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 163,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 자연녹지지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 도시지역에 포함됩니다. 감정요항표상 기호 1에는 제1종일반주거지역도 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사일 현재 토지 등의 관리가 안 되고 있는 상태로 조사됐습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 감정평가서상 제시외 건물 ㉠이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록9 지상권 원문 확인. 2018.07.03. 제9538호 지상권등기의 등기목적, 범위와 구체적 내용을 목록9 토지등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-172호의 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 재조사. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록과 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 감정가 대비 70%라는 할인율만 사용하지 말고, 인수 지상권의 부담과 일괄매각 범위, 건물·토지 상태를 반영해 상한가를 정해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠의 위치, 구조와 이용상태를 감정평가서 도면 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 동두천시 압류가 존재하며 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원문을 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 지상권 확인이 먼저다
이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 547,377,981원에서 383,165,000원으로 내려왔습니다. 건물 등기만 보면 2022.04.08. 양주신용협동조합 근저당권 이후의 경매개시결정과 압류가 소멸하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서가 목록9 지상권의 인수를 분명히 적고 있어, 단순한 말소기준 분석만으로는 끝나지 않습니다.
배당계산상 금전 인수액은 0원이지만 실질취득 판단에는 인수 지상권이 포함돼야 합니다. 현재 소유자가 신탁회사이고 임대관계도 미상으로 기재된 만큼, 지상권 원문·신탁원부·실제 점유관계가 확인되기 전에는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 사건의 결론은 “70%라서 싸다”가 아니라, “권리의 범위를 확인한 뒤에야 가격을 계산할 수 있다”입니다.