의정부지방법원 2025타경62401. 파주시 야당동 아이하우스 101동 2층 201호의 다세대주택입니다. 감정가는 200,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차관계의 실제 인수 여부가 핵심입니다.
말소기준권리는 2023.11.15 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 송민진은 2021.01.29 전입·점유와 확정일자를 갖추고 2023.03.08 임차권등기까지 마쳤으므로 말소기준보다 앞섭니다. 오대연 역시 전입일이 2022.03.21로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 특히 오대연은 보증금이 확인되지 않아 인수액 산정이 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62401 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 145-4 아이하우스 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용(다세대주택) |
| 소유자 | 전윤영 · 2021.02.23 소유권이전 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,462,350원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
2023.11.15 국민건강보험공단 압류가 말소기준입니다. 이후의 2025.02.24 강제경매개시결정, 2025.05.13 파주시 압류, 2026.03.06 고양시 압류, 2026.05.13 주식회사한주피엠씨 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 송민진 임차권과 오대연의 선행 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 확약은 송민진에게만 적용
| 이름 | 사용관계 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송민진 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.01.29 | 2021.01.29 | 183,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 적용 · 실질 인수 0원 |
| 오대연 | 주거 | 2022.03.21 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 확약 밖 별도 인수위험 |
| 주택도시 | 주거 | 2021.01.29 | 2021.01.29 | 0원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 배당요구 2025.04.08 |
③ 배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 송민진 보증금 | 183,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,462,350원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한주피엠씨 | 1,665,456원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 송민진 보증금 중 116,034,800원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.04.16 확약 때문에 송민진 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 계산과 별개로 오대연의 보증금은 미상입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 송민진 확약의 효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 송민진 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,600,000원 | 116,034,800원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 136,244,360원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,614,000원 | 150,391,052원 | 실질 0원 |
송민진만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 원래 계산상 미배당 인수액은 커지지만, 제출된 확약으로 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 그러나 오대연의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 전체 실질취득비용이 낙찰가와 같다고 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 야당5리마을회관 남동측 인근이며, 유사 규모의 다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 내 제2층 제201호이며 기본적인 위생·급배수·난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 965,200원/㎡입니다.
- 단지 규모. I-하우스101동은 8세대이며 준공일은 2015.08.02, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오대연 보증금 확인. 전입일이 2022.03.21로 말소기준보다 앞서며 보증금이 미상입니다. 실제 임대차계약·보증금과 현재 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 원문 확인. 2026.04.16 인수조건변경확약서의 송민진 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·파주시·고양시 압류가 있고, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교자료가 없어 68,600,000원이 실제 시장가보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매물건 평균 유찰도 3.0회입니다. 권리관계와 현장상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “송민진 확약 해결”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건에서 가장 큰 금액으로 보이는 송민진 보증금 183,000,000원은 당초 선순위 대항력 임차권이라 현재 회차 기준 116,034,800원의 미배당 인수가 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.04.16 확약으로 송민진 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 오대연은 말소기준보다 앞선 2022.03.21 전입자로 조사됐고 보증금은 미상입니다. 이 임차관계는 송민진 확약의 적용 대상이 아니므로 별도의 인수위험이 남습니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 사실만으로 가격 메리트나 총취득비용을 확정해서는 안 됩니다. 이 사건은 송민진 확약을 원문 확인하고, 오대연 보증금과 점유관계를 확인한 뒤에야 실질취득금액을 계산할 수 있는 물건입니다.
