140,000,000원
의정부지방법원 2025타경62401. 파주시 야당동 아이하우스 101동 201호로, 감정평가상 주거용 다세대주택입니다. 소유자 전윤영은 2021.02.23. 이 주택을 거래가 183,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구액 197,462,350원으로 신청한 강제경매이며, 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 140,000,000원입니다.
표면적으로는 감정가보다 60,000,000원 낮아졌지만, 이 물건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권과 전입자가 있기 때문입니다. 송민진의 임차보증금은 확약으로 인수위험이 해소됐지만, 오대연의 보증금은 확인되지 않아 매수인의 최종 취득원가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 145-4 아이하우스 제101동 제2층 제201호 도로명주소: 경기도 파주시 송학길 30-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 주거용 다세대주택 · 지상 4층 내 2층 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 돌붙임 외벽 · 샷시 창호 · 위생·급배수·난방·소화설비 |
| 소유자 | 전윤영 (2021.02.23. 거래가 183,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,462,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 미상 위험을 분리해야 한다
말소기준은 2023.11.15. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정, 파주시·고양시 압류와 한주피엠씨 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 송민진의 주택임차권등기는 2023.03.08. 접수돼 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.
임차인·보증기관 신고 현황
신고된 개인 임차인은 송민진·오대연 2명입니다. 주택도시보증공사의 신고는 송민진 보증금에 관한 양수·채권 행사로, 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 / 역할 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오대연 주거 점유자 | 전입 2022.03.21 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 송민진 임차권등기자 | 전입 2021.01.29 확정 2021.01.29 배당요구 2023.03.08 | 183,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 주택도시보증공사 송민진 보증금 양수·신청채권자 | 송민진 권리 승계 신고 배당요구 2025.04.08 | 별도 합산 없음 | 포기 확약 | 주장 | 실질 0원* |
* 확약에 따른 0원 처리는 송민진 임차권 및 이를 양수한 주택도시보증공사 신고에만 적용됩니다. 오대연의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 부재, ‘감정가 70%’만으로 싸다고 볼 수 없다
아이하우스 101동은 8세대 규모이고, 준공일은 2015.08.02.입니다. 제공된 거래자료에는 비교 가능한 최근 실거래가와 최근 낙찰사례가 없습니다. 경매 통계도 평균 유찰 1회, 매각률 0%이며 마지막 매각금액과 매각일은 확인되지 않습니다.
현재 최저가 140,000,000원은 감정가 200,000,000원의 70%이지만, 이를 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 오대연의 보증금이 밝혀져 매수인에게 인수된다면 실질취득액은 140,000,000원에 해당 인수액을 더한 금액이 됩니다. 따라서 가격 경쟁력은 보증금 확인과 현장 시세조사를 마친 뒤에만 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 송민진 보증금(우선변제) | 183,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 197,462,350원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한주피엠씨 | 1,665,456원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙상 송민진 보증금 부족액은 45,760,000원이지만, 2026.04.16.자 확약이 유효하게 이행되면 해당 부족액은 매수인에게 승계되지 않고 임차권등기도 말소됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 주위환경. 야당5리마을회관 남동측 인근으로 유사 규모 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지의 주거용 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 비교 가능한 최근 실거래·낙찰자료가 없어, 현장 중개업소를 통한 별도 시세조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오대연 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현장조사로 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.04.16.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 주택도시보증공사의 신고는 송민진 보증금의 양수·채권 행사이므로 송민진 보증금 183,000,000원과 별개의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·파주시·고양시 압류 중 당해세나 선순위 조세가 있는지 교부청구 내역과 법원 기록을 통해 확인해야 합니다.
- 현장 시세 조사. 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 동일 건물·인근 다세대의 매매가, 전세가, 거래 기간을 중개업소에서 조사해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 현황조사상 오대연의 주거 점유 신고가 있으므로 낙찰 후 인도와 명도 협의 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 종기 내역을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 임차는 미해소”
이 사건의 핵심은 두 임차관계를 한 덩어리로 보면 안 된다는 점입니다. 송민진의 183,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙상 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 2026.04.16.자 확약으로 미배당 여부와 관계없이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 이 부분의 실질 인수액은 0원*입니다.
하지만 오대연은 2022.03.21. 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 송민진에게 적용되는 확약은 오대연에게 확장되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 140,000,000원은 확정된 최종 취득원가가 아니며, 오대연의 임차보증금이 확인되기 전까지는 실질취득액 미확정입니다. 비교 가능한 실거래도 없어 가격 메리트 역시 확인되지 않습니다. 결론은 주된 임차권은 해소됐지만, 미상 점유자 확인 전에는 입찰 보류입니다.