의정부지방법원 2025타경73066. 동두천시 광암동 171-25의 연립·다세대 및 토지 분류 물건으로, 감정평가상 기호(3·4·5)는 단독주택으로 이용 중입니다. 토지와 건물이 일괄매각되고 감정평가서상 제시외 건물 ㉡도 포함됩니다. 감정가는 500,825,540원, 1회 유찰된 현재 최저가는 350,578,000원입니다.
등기상 현재 소유자는 수탁자인 주식회사무궁화신탁이고, 말소기준권리는 2022.04.08. 설정된 양주신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당 이후의 현재 경매개시결정과 동두천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 별도로 매각물건명세서에 적힌 목록5의 2018.07.03. 제9538호 지상권등기는 매수인이 인수합니다. 권리분석의 중심은 유찰률이 아니라 이 인수 지상권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 광암동 171-25 · 경기도 동두천시 삼육사로 1293-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호(3·4·5) 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 2층 · 치장석 등 외벽 · 새시창호 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 482.0㎡ · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 500,825,540원 / 350,578,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주신용협동조합 / 1,229,822,607원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 건물 ㉡ 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 지상권이 남는다
말소기준은 2022.04.08. 양주신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,469,000,000원이고 채무자는 주식회사엘투입니다. 2025.08.29. 개시된 현재 임의경매와 2026.01.05. 동두천시 압류는 이보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·신탁 쟁점 — 보증금 인수 0원과 점유 안전은 다르다
| 쟁점 | 확인 내용 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 확인 임차인 | 확인된 임차인 0명 | 임차보증금 인수액 0원 |
| 임대관계 | 감정평가서상 미상 | 실제 점유관계와 점유자의 전입·점유 시점 확인 필요 |
| 신탁등기 | 2022.05.18. 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁 | 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 신탁원부에서 확인 |
| 지상권 | 목록5 을구 2번 지상권등기 인수 | 실질취득액 및 사용가치 확정 불가 |
등기에는 이 부동산과 관련한 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2022-170호를 통해 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다. 확인된 임차보증금 인수는 없지만, 임대관계가 미상인 만큼 대항력 있는 점유자가 없다고 단정할 단계는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,708,092원 |
| 1. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,469,000,000원 | 344,869,908원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,124,130,092원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 양주신용협동조합에 배당돼도 채권최고액 기준 1,124,130,092원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 해석 — 감정가 70%가 곧 가격 메리트는 아니다
현재 최저가는 350,578,000원으로 감정가 500,825,540원의 70%입니다. 하지만 이 사건은 최저가에 인수 지상권의 경제적 부담을 더해야 실제 투자비용과 이용가치를 판단할 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 350,578,000원 | 344,869,908원 | 1,124,130,092원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 245,404,599원 | 241,168,935원 | 1,227,831,065원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 171,783,219원 | 168,578,254원 | 1,300,421,746원 |
추가 유찰 시 매각가는 감정가의 49%, 34%로 내려가지만, 이는 채권자의 미배당을 키울 뿐입니다. 매수인에게 남는 지상권의 존속 여부와 이용 제한은 유찰 횟수와 무관하므로, 낮아진 최저가만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동두천국민체육센터 북측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·농경지·주거나지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(3·4·5)는 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수·상하수도·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 482.0㎡이며 완경사 사다리형 토지입니다. 공시지가는 163,000원/㎡입니다.
- 용도·제한. 자연녹지지역을 중심으로 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 기호(1)는 제1종일반주거지역도 포함됩니다.
- 관리상태. 현장조사일 현재 토지 등의 관리가 안 되고 있는 상태이며 임대관계는 미상입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록5 등기 원문. 2018.07.03. 제9538호 지상권의 지상권자, 목적, 범위, 존속기간, 지료와 대상 토지를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 지상권이 매수인 인수로 기재된 범위와 목록5의 현황을 원문에서 대조하세요.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-170호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항과 임대차 권한을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 점유 원인과 전입·점유 시점을 조사하세요.
- 일괄매각 범위. 각 토지·건물 목록과 감정평가서상 제시외 건물 ㉡의 위치·구조·사용상태를 현장에서 대조하세요.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역·제1종일반주거지역 및 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 산정. 최저가와 별도로 지상권으로 인한 사용 제한·지료·처분성 저하를 반영해 입찰 상한을 산정하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 인수 지상권이 먼저다”
이 사건은 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 목록5의 2018.07.03. 지상권등기를 매수인 인수로 명시하면서 결론이 달라집니다. 확인된 임차보증금 인수는 0원이지만 임대관계는 미상이고, 신탁원부 확인도 필요합니다.
최저가 350,578,000원은 감정가의 70%지만, 지상권의 존속기간·범위·지료와 실제 사용 제한을 반영하지 않은 숫자입니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 현재 확정할 수 없으며, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 결론은 말소권리는 정리되지만 인수권리가 남는 고난도 물건입니다. 입찰 판단은 지상권 원문과 신탁원부, 현장 점유관계가 모두 확인된 뒤에 가능하다는 보수적 접근이 적절합니다.