의정부지방법원 2025타경62476. 파주시 금촌동 트루아종타운하우스 102동 302호로, 감정평가상 3층과 4층에 걸쳐 복층으로 이용되는 다세대주택입니다. 방 3개·욕실 2개·거실·주방·현관으로 구성되어 있고, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호입니다. 감정가는 319,000,000원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 109,417,000원입니다.
이 사건은 최저가 숫자보다 임차보증금의 인수 여부를 먼저 봐야 합니다. 김정은은 2021.12.15. 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 점유개시는 2021.12.31.로 기재되어 있어 2023.01.19. 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력이 인정되는 구조이고, 현재 최저가를 기준으로 단순 배당하면 보증금 중 167,914,838원이 남습니다. 하지만 2026.04.22.자 인수조건변경확약서가 이 결과를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 102동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 3층과 4층 복층 이용 · 방 3개·욕실 2개·거실·주방·현관 |
| 소유자 | 황석현 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 109,417,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 293,755,588원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.19. 근저당권 · 황희순 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기 흐름상 2021.12.02. 소유권보존 후 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 같은 해 2021.12.31. 신탁등기가 말소되어 황석현에게 귀속되었습니다. 2022.09.21. 윤무영 근저당 180,000,000원이 설정됐다가 2023.01.09. 해지로 말소됐고, 현재 말소기준은 그 뒤인 2023.01.19. 황희순 근저당 100,000,000원입니다.
김정은의 임차관계는 이보다 먼저입니다. 임대차계약·주민등록·확정일자는 2021.12.15., 점유개시는 2021.12.31.이며, 2023.12.18. 임차보증금 275,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 현재 자료에서도 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계를 분리해서 본다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.12.15. 점유개시 2021.12.31. 확정일자 2021.12.15. | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 반영 |
| 이승훈 | 전입 2024.08.02. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 자료상 없음 |
김정은은 말소기준보다 전입이 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,331,838원을 먼저 제외한 뒤 107,085,162원이 임차보증금에 배당되고, 167,914,838원이 미배당됩니다. 통상의 대항력 인수형이라면 이 부족액을 매수인이 부담해 실질취득비용이 올라가지만, 이 사건은 확약 때문에 그 부족액의 실질 인수가 0원입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
감정가 319,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 109,417,000원, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 감정가 대비 하락폭은 곧바로 시장가 대비 할인폭을 뜻하지 않습니다. 이 사건의 핵심 숫자는 확약 반영 실질취득 109,417,000원이며, 이를 실제 주변 거래가격과 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
현재 회차 이후에도 유찰이 이어질 경우 제시된 시나리오는 4회 유찰 시 76,591,900원, 5회 유찰 시 53,614,330원입니다. 반면 김정은 보증금의 단순 미배당액은 각각 200,186,754원, 222,750,728원으로 증가합니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 커지는 대항력 임차인의 전형적 구조지만, 이 사건에서는 해당 임차인 확약 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,331,838원 |
| 1. 임차인 김정은 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 107,085,162원 |
| 2. 근저당 · 황희순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 293,755,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 김정은 보증금 부족분은 167,914,838원입니다. 그러나 2026.04.22.자 확약서가 적용되므로 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 ‘양도전 주택임차권자 김정은’으로 기재되어 있으므로, 임차보증금과 신청채권자 청구액을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 별도 확인 권리 — 민간임대주택등기
갑구에는 2022.12.09. 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용은 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대되어야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지입니다. 이 등기는 현재 권리자료에서 매각에 따른 소멸 여부가 확정 표시되어 있지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 관련 등록상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 3층과 4층을 복층으로 이용하는 다세대주택이며, 방 3개·욕실 2개·거실·주방·현관 구조입니다.
- 입지. 금신초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·근린공원·농경지가 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 4m 포장도로를 거쳐 약 20m 시청로에 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물, 외벽 드라이비트·내벽 벽지도배 및 일부 타일, 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비, 도시가스 난방, 옥외주차장이 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22.자 인수조건변경확약서가 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 직접 대조하세요.
- 김정은 임차권 말소 조건 확인. 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 현재 매각조건에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이승훈 점유관계 확인. 전입은 2024.08.02.로 말소기준 이후이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 계약관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 경매 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격은 감정가 비율과 분리. 109,417,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 말고 주변 다세대·복층 거래와 별도로 비교하세요.
- 명도 절차 확인. 임차권등기 말소와 실제 점유 이전은 별개일 수 있으므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “167,914,838원 인수”가 아니라, 확약을 확인하는 사건
표면적인 숫자만 보면 대항력 있는 김정은의 보증금 275,000,000원 중 현재 최저가 기준 167,914,838원이 미배당되어 매수인 인수형처럼 보입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.22.자 확약서에는 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있어, 김정은 건의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 확약이 유효하게 매각조건에 반영된다는 전제에서 현재 최저가 기준 실질취득은 109,417,000원으로 봅니다. 다만 이 결론을 다른 점유관계까지 확대하면 안 됩니다. 이승훈의 보증금은 미상이고, 2022.12.09. 민간임대주택등기도 별도 확인사항입니다. 세 차례 유찰된 다세대주택이라는 점까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 확약서의 실제 효력·다른 점유관계·민간임대 등록상태를 원본으로 확인하는 것입니다.
