223,300,000원
의정부지방법원 2025타경62476. 파주시 금촌동 트루아종타운하우스 102동 302호로, 감정 이용상태는 3층과 4층에 걸쳐 복층으로 사용하는 다세대주택입니다. 내부는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 현관 등으로 구성돼 있습니다. 감정가 319,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 223,300,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 선순위 임차보증금의 처리입니다. 김정은은 2021.12.15. 전입·확정일자를 갖추고 275,000,000원의 임차보증금으로 전유부분 전부를 임차한 선순위 임차권자입니다. 현재 회차 배당 계산만 적용하면 보증금 중 55,626,200원이 남아 매수인에게 인수될 구조지만, 신청채권자인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 제102동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 독점말2길 4-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 3층과 4층에 걸친 복층 다세대주택 · 방3·욕실2·거실·주방·현관 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 황석현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 223,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 293,755,588원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.01.19. 설정된 황희순의 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 등기된 김정은의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주세무서장과 고양세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
다만 김정은은 말소기준권리보다 앞선 2021.12.15. 전입과 확정일자를 보유하므로, 확약이 없다면 등기 순위만 지워지는 것과 별개로 미배당 보증금의 인수 문제가 생깁니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사가 제출한 확약이 그 인수 문제를 해소하는 핵심 서류입니다.
② 임차관계 — 실제 임차관계 2명
| 성명 | 임차 내용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정은 | 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 275,000,000원 | 2021.12.15 / 2021.12.15 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 이승훈 | 현황조사·매각물건명세서 등재 | 미상 | 2024.08.02 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김정은은 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자지만 확약에 따라 인수액이 실질 0원으로 변경됩니다. 이승훈은 2024.08.02. 전입으로 말소기준일인 2023.01.19.보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금이 확인되지 않더라도 매수인이 승계하는 선순위 보증금은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 배당과 명도 절차는 별도 점검 대상입니다.
* 김정은의 룰상 미배당 보증금은 55,626,200원이지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 2026.04.22.자 확약서를 제출해 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 — 감정가 70%는 시세 검증이 아니다
현재 최저매각가 223,300,000원은 감정가 319,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 나타낼 뿐, 인근에서 실제 거래되는 가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교 없이 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 223,300,000원입니다. 확약이 없었다면 최저가 223,300,000원에 미배당 보증금 55,626,200원을 더해 278,926,200원이 실질 부담이 되는 구조였습니다. 따라서 이 사건에서 가장 큰 경제적 효과는 유찰 할인보다 확약에 따른 인수 해소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,926,200원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 김정은 보증금 | 275,000,000원 | 219,373,800원 | 룰상 부족 55,626,200원 · 확약으로 실질 인수 0원* |
| 2. 근저당권 · 황희순 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 293,755,588원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
매각대금은 집행비용과 김정은의 우선변제 배당으로 모두 소진됩니다. 후순위 근저당권과 신청채권자 청구에는 배당이 없으며, 실제 배당은 조세채권과 신고 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금신초등학교 북측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 농경지가 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 4m 포장도로를 경유해 노폭 약 20m 시청로에 연계됩니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 복층형 다세대주택이며, 외벽은 드라이비트, 창호는 하이샤시입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 옥외주차장이 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22.자 인수조건변경확약서에 김정은의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 정확히 기재됐는지 확인하세요.
- 확약 적용범위. 확약은 김정은 임차권에만 적용됩니다. 다른 점유자나 별도 권리까지 포괄하는 것으로 확대 해석하면 안 됩니다.
- 이승훈 점유 확인. 전입일은 2024.08.02.로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 부분과 현재 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무와 임대료 증액기준이 기재된 등기의 매각 후 처리 및 행정상 상태를 원문과 관계기관에서 확인하세요.
- 조세채권 확인. 파주세무서장과 고양세무서장의 압류 금액 및 배당 순위가 제시된 예상배당과 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 인근 다세대와 복층형 주택의 최근 거래를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 현장 상태 확인. 드라이비트 외벽, 복층 내부, 도시가스 난방, 옥외주차장과 진입도로 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 5,562만원이 확약으로 0원이 된 사건”
이 사건을 확약 없이 계산하면 현재 최저가 223,300,000원에 김정은의 미배당 보증금 55,626,200원이 더해져 실질 부담이 278,926,200원이 됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했기 때문에, 김정은 임차권에 따른 매수인 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 단순한 무위험 물건은 아닙니다. 이승훈의 상세 임차조건이 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 세무서 압류가 존재합니다. 또한 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 결론은 주된 선순위 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 원문과 남은 점유·등기·가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 조건부 물건입니다.