76,146,000원
의정부지방법원 2025타경62489. 파주시 문산읍 정원엘피스타워 10층 1003호로, 감정평가상 오피스텔이면서 주거용으로 이용 중입니다. 내부는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성돼 있습니다. 감정가 222,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 76,146,000원입니다.
등기 흐름은 과거 경매와 신탁이 한 번 더 겹쳐 있어 겉보기보다 길지만, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.12.07. 부흥신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.03.07. 부흥신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 등기명의인은 교보자산신탁주식회사이며, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62489 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 779-11 정원엘피스타워 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 사임당로 65-21 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 10층 1003호 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 76,146,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 530,686,285원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2021.12.07. 근저당
과거 2018년 동호신용협동조합 근저당과 농협은행 근저당, 2020년 임의경매, 파주시 압류 등은 2021.12.07. 임의경매 매각 과정에서 말소 또는 정리된 이력이 확인됩니다. 같은 날 주식회사닥터빌이 소유권을 취득하고, 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌으며, 부흥신용협동조합의 근저당이 설정됐습니다. 이번 경매에서는 그 부흥신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.07. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영실 | 2024.12.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강영실의 전입일은 2024.12.05.로 말소기준권리인 2021.12.07. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 해당 여부까지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 모두 등장하므로 입찰 전 보증금·점유 범위·배당요구 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 222,000,000원, 현재 최저매각가는 76,146,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 53,302,200원, 5회 유찰 시 37,311,540원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 76,146,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 53,302,200원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 37,311,540원 | 0원 | 0원 |
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다. 세 차례 유찰 자체도 현재 가격에서 시장의 응찰이 성사되지 않았다는 사실이므로, 실제 매수 판단은 별도의 최신 시세 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,146,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,770,628원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,375,372원 |
현재 최저가 가정에서는 채권최고액 10,000,000원의 근저당권이 전액 배당되고 계산상 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 임차인 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 오피스텔로 주거용 이용 중이며 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 문산동초등학교 남동측 인근이며, 대단위아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교·근린공원·농경지 등이 혼재하는 지방도변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 10층이며 급·배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 주차장(주차타워)이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 북서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역이며 일부 필지는 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-10712호의 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 등기부와 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 강영실의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 최우선변제 확인. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 확인 뒤 실제 배당을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 원인이 가격인지, 신탁·임차관계인지, 상품성·환금성인지 현장과 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 신탁과 임차 확인
이 사건의 현재 숫자는 강렬합니다. 감정가 222,000,000원짜리 오피스텔이 3회 유찰돼 76,146,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 시세가 없기 때문에 낮은 감정가 대비 비율 자체는 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 권리 쪽에서는 말소기준 이후 전입한 임차인이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 인수도 0원입니다. 반면 현재 소유권이 신탁등기 상태이고 임차인 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점은 반드시 원본으로 보완해야 합니다. 결론적으로 이 물건은 낮아진 최저가보다 신탁원부와 임차 세부내용을 먼저 확인한 뒤, 최신 시세를 별도로 대조해야 하는 사건입니다.
