의정부지방법원 2025타경73301. 의정부시 용현동의 5층 다세대주택 중 2층 201호로, 현황상 ‘가우디빌’로 통칭되는 물건입니다. 등기상 근저당은 없고, 2008년 박추자 명의 가압류 130,000,000원이 있었지만 2010.03.10. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현존하는 등기상 말소기준은 2025.10.02. 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 하금숙은 2019.07.01., 이주용과 지주택은 2025.06.20. 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 완전하게 확인된 상태가 아니므로 단정적인 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 미확인 임차보증금까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 39-96 2층 201호 도로명: 경기도 의정부시 오목로35번길 35 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호 |
| 현황 명칭 | 가우디빌 2층 201호 |
| 소유자 | 이영신 (단독소유) |
| 사용승인 / 세대수 | 2007.09.20. / 8세대 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태양 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.17. |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
② 임차인·점유자 분석
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 점유자 3명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 이전이지만, 보증금과 임대차계약의 실체가 충분히 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’으로 표시합니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하금숙 | 목적물 일부 · 주거 | 2019.07.01. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이주용 | 목적물 일부 · 주거 | 2025.06.20. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지주택 | 주거 | 2025.06.20. | 2025.04.22. | 0원 기재 | 2025.12.01. | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로는 부족하다
최저매각가는 113,400,000원으로 감정가 162,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 한 차례 유찰된 할인 물건이지만, 동일 면적 실거래가와 최근 거래금액이 확인되지 않습니다. 가우디빌라의 비교대상 면적 54.39㎡도 해당 물건과 면적 일치가 확인되지 않아 직접 시세 기준으로 사용하기 어렵습니다.
따라서 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다. 특히 잠재 임차보증금이 확인되면 실질취득비용은 낙찰가 + 인수보증금으로 올라갑니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면, 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 갑구 2번 가압류 · 박추자 | 130,000,000원 | 111,012,400원 |
| 경매신청채권 · 김태양 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 215,000,000원 | 103,987,600원 |
예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제와 미확인 임차보증금이 반영되지 않았습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액 0원은 실제 인수액 확정값으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 113,400,000원 | 111,012,400원 | 103,987,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 79,380,000원 | 77,551,160원 | 137,448,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 160,834,188원 | 0원 |
유찰될수록 표면 낙찰가는 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 물건은 회차별 최저가보다 각 점유자의 보증금과 대항력 성립 여부를 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호입니다.
- 입지. 의정부경전철 송산역 남서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·주택·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 북동측 인근에 송산역과 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 10m, 남서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 188㎡, 평지의 가로장방형 대지이며 공시지가는 1,423,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·절대보호구역·과밀억제권역이며, 2024.11.10.~2029.11.09. 토지거래계약허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이며 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 하금숙·이주용·지주택의 보증금, 계약기간, 실제 점유 범위와 임대인을 확인하세요.
- 전입·점유 연속성 확인. 말소기준 이전 전입만으로 대항력이 최종 확정되지는 않습니다. 실제 인도와 계속 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 하금숙·이주용의 배당요구 여부와 지주택의 2025.12.01. 배당요구 금액을 원본에서 대조하세요.
- 가압류 말소 대조. 2010년 말소된 박추자 가압류가 예상배당표에 반영된 사유를 배당요구채권 내역과 함께 확인하세요.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금, 명도비용, 공용부분 관리비 체납액을 더해 입찰 상한을 산정하세요.
- 시세 원본 확보. 54.39㎡ 비교자료는 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 인근 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 해당 지정의 경매 취득 적용 여부와 이용 의무를 관할 기관에 확인하세요.
- 현장 확인. 가우디빌 2층 201호의 실제 출입구, 점유 세대, 내부 상태와 호수 표시를 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 162,000,000원에서 한 차례 유찰돼 113,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기상 근저당이 없고 가압류가 말소됐다는 사실만으로 안전형이라고 결론 내릴 수 없습니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 실제 점유자 3명이 있고, 두 명은 보증금 미상, 한 명은 보증금 0원 기재와 별도의 확인 필요성이 함께 남아 있습니다.
동일 면적 최근 실거래도 확인되지 않아 113,400,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 여기에 말소된 가압류가 예상배당표에 반영된 불일치까지 존재합니다. 가격은 검증 불가, 인수액은 미확정, 배당관계는 원본 대조 필요. 현 단계 결론은 명확합니다. 낮은 최저가에 응찰하기보다 임차보증금과 배당채권부터 확정해야 하는 물건입니다.