의정부지방법원 2025타경73568. 금오파크빌 2동 4층 402호, 전용 49.77㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가보다 선순위 임차인의 보증금 구조를 먼저 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차인 강슬기는 2022.05.16. 확정일자를 받고 2022.06.27. 전입·점유를 시작했습니다. 반면 현재 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2023.07.14.입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 최저매각가는 75,460,000원이고 예상배당표상 임차인 강슬기에게 73,701,720원이 배당됩니다. 보증금 164,000,000원 중 남는 90,298,280원이 현재 회차의 매수인 인수 예상액입니다. 이 유형은 유찰돼 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지기 때문에, 단순히 최저가가 내려간다는 이유로 매수인의 경제적 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다. 가격 판단의 기준은 75,460,000원이 아니라 약 164,000,000원의 실질취득 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 120-27 금오파크빌 2동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.77㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 정남혁 (2022.07.18. 소유권이전 · 거래가액 164,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 164,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
과거 서울우유협동조합 근저당권과 남서울농업협동조합 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준일은 2023.07.14. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 2024.11.15. 국 압류와 2025.11.14. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 강슬기의 전입·점유일인 2022.06.27.은 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금에 대한 대항력 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계가 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강슬기 | 제402호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.27 | 2022.05.16 | 164,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 90,298,280원 |
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 75,460,000원 | 90,298,280원 | 최저가 하락만큼 미배당 보증금이 남음 |
| 6회 유찰 시 | 60,368,000원 | 105,118,624원 | 낙찰가 하락, 인수액 증가 |
| 7회 유찰 시 | 48,294,400원 | 116,974,899원 | 낙찰가 하락, 인수액 추가 증가 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
금오파크빌의 동일 면적대 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 131,571,428원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 164,000,000원·155,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 114,000,000원, 최신 거래 110,000,000원, 최근 추세 -21.2%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.77㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 49.77㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2024.09 | 49.66㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.06 | 49.77㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2022.03 | 49.66㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.07 | 49.68㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 49.77㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 114,000,000원 |
표면상 현재 최저가 75,460,000원은 최근 12개월 평균의 66.2%라 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 최저가만 비교한 숫자입니다. 대항력 인수형이라는 점을 반영하면 실질취득 기준은 약 164,000,000원이므로, 최근 12개월 평균 114,000,000원과 최신 거래 110,000,000원보다 오히려 높습니다. 게다가 최근 거래 흐름은 과거 대비 -21.2%로 하락 추세입니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 임차인 강슬기 보증금 | 164,000,000원 | 73,701,720원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인 보증금 중 90,298,280원이 남아 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당이 달라지면 미배당 보증금도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기북부경찰청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 금오파크빌은 24세대, 사용승인일은 2012.05.24.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호는 하이새시창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,258,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 114,000,000원, 최신 거래 110,000,000원이며 최근 거래 추세가 -21.2%입니다. 경매 평균 유찰 6.7회, 매각률 5.26%도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 계산. 현재 75,460,000원에 낙찰되더라도 임차인 미배당 보증금 90,298,280원이 별도로 남는 구조입니다.
- 추가 유찰을 ‘더 싸진다’고 단순 해석하지 않기. 6회 유찰 시 인수액 105,118,624원, 7회 유찰 시 116,974,899원으로 증가하는 시나리오입니다.
- 임차인 강슬기의 전입·점유와 임차권등기 원본 대조. 전입 2022.06.27., 확정일자 2022.05.16., 임차권등기 2024.07.03.입니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 계산은 집행비용 1,758,280원과 임차인 배당 73,701,720원을 전제로 하므로 실제 배당액이 바뀌면 인수액도 달라집니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 131,571,428원보다 최근 12개월 평균 114,000,000원과 최신 거래 110,000,000원, -21.2% 하락 추세를 우선해서 보세요.
- 환금성 점검. 다세대주택이고 금오파크빌 경매 평균 유찰 횟수가 6.7회, 매각률이 5.26%로 나타나므로 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “7,546만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 154,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 75,460,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 강슬기는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 164,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액만 90,298,280원이며, 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 미배당 보증금은 더 커집니다.
따라서 시세 비교 역시 75,460,000원으로 해서는 안 됩니다. 실질취득 기준 약 164,000,000원을 최근 12개월 평균 114,000,000원과 최신 거래 110,000,000원에 대입해야 하고, 최근 거래 흐름도 -21.2% 하락 추세입니다. 5회 유찰, 다세대주택, 평균 유찰 6.7회와 매각률 5.26%까지 겹친 만큼 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수와 시세 대비 높은 실질취득 부담입니다.
