유찰돼도 총부담은 약 1.67억 — 최근 시세보다 높은 금오파크빌 402호

의정부지방법원 2025타경73568. 금오파크빌 제2동 4층 402호는 전용 49.77㎡의 다세대주택입니다. 소유자 정남혁은 2022년 6월 28일 매매를 원인으로 164,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 7월 18일 접수됐습니다. 하지만 임차인 강슬기는 그보다 앞선 2022년 5월 16일 확정일자를 받고, 2022년 6월 27일 전입과 점유를 시작했습니다.

말소기준은 2023년 7월 14일 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 임차권등기는 2024년 7월 3일 접수돼 매각으로 말소되지만, 선행 전입·점유에 기초한 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차보증금

2013년 가등기와 서울우유협동조합 근저당은 2013년 12월 31일 말소됐고, 남서울농업협동조합 근저당도 2022년 6월 27일 말소됐습니다. 2022년 11월 9일 압류와 2023년 7월 6일 강제경매개시결정 역시 각각 말소 기록이 있습니다. 따라서 이 물건의 실질적인 인수 위험은 과거 말소 권리가 아니라 강슬기의 임차보증금 미배당분입니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

② 유찰 시나리오와 시세 — 실질취득으로 비교해야 한다

현재 회차에서 실질취득은 166,956,000원입니다. 5회 유찰로 낙찰가가 98,560,000원까지 내려가더라도 인수액이 67,614,080원으로 늘어 실질취득은 166,174,080원입니다. 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다.

금오파크빌 전용 49.66~49.77㎡ 실거래 7건의 전체 평균은 131,571,428원이지만, 2022년 164,000,000원과 155,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 114,000,000원, 최신 거래 110,000,000원, 최근 가격 추세 -21.2%를 우선해야 합니다.

최저가 154,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 135.1%이고, 실질취득 166,956,000원은 최근 12개월 평균의 146.5%, 최신 거래 110,000,000원의 151.8%입니다. 하락 추세까지 겹쳐 있어 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 12,956,000원은 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 서울우유협동조합 및 남서울농업협동조합 근저당은 등기부에 각각 2013.12.31., 2022.06.27. 말소 기록이 있습니다. 당해세가 인정되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기북부경찰청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 4층으로, 외벽은 치장벽돌쌓기, 창호는 하이새시창호입니다. 위생·급배수·개별난방설비를 갖췄습니다.
• 토지·도로. 토지면적 746㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내외로 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역이며 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,258,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 24세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 6.3회, 매각률 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 -21.2%로 하락해 보수적인 출구가격 설정이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 154,000,000원에 예상 인수액 12,956,000원을 더한 166,956,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 증가해 총부담은 약 166,000,000원대로 유지됩니다.
• 임차인 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 주민등록 변동, 점유 상태, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 서로 대조해야 합니다.
• 당해세 확인. 압류 조세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 말소등기 대조. 가등기와 과거 근저당·압류·종전 경매개시결정의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 인도 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 인도 협의와 보증금 정산 절차를 입찰 전 검토해야 합니다.
• 관리비·시설 확인. 체납 관리비와 전유부분 상태, 개별난방·급배수설비의 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다”

이 물건의 핵심은 3회 유찰이나 감정가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 164,000,000원이 매각대금을 넘어선다는 점입니다. 현재 회차 기준으로 매수인은 154,000,000원을 납부한 뒤 미배당 보증금 12,956,000원을 추가 부담해 166,956,000원에 취득하는 구조입니다.

이는 최근 12개월 실거래 평균 114,000,000원보다 46.5% 높고, 최신 거래 110,000,000원보다 51.8% 높습니다. 가격 추세는 -21.2%로 하락 중이며, 단지 경매 통계도 평균 6.3회 유찰·매각률 0.0%입니다. 5회 유찰까지 가더라도 실질취득은 166,174,080원으로 거의 고정됩니다. 권리는 인수형, 가격은 최근 시세 이상, 유찰은 할인 효과가 제한적입니다.