광주지방법원 2024타경75742. 광주 북구 두암동 군왕로 67-2의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 기호 1-1 주택, 기호 1-2 변소이고 토지면적은 127.7㎡입니다. 감정가는 153,206,980원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 107,245,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리구조의 기준점은 2018.09.21. 설정된 동부새마을금고 근저당권 27,600,000원입니다. 이후의 추가 근저당과 가압류 4건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 김귀임도 2022.08.25. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경75742 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 906-16 · 광주광역시 북구 군왕로 67-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 변소 · 제시외 건물 포함 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 127.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 470,700원/㎡ |
| 소유자 | 강준호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 153,206,980원 / 107,245,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부새마을금고 / 22,837,040원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 1999년 한국주택은행 근저당권 26,000,000원이 있었고 2007년 국민은행으로 이전된 뒤 같은 날 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2018년 동부새마을금고 근저당입니다. 2019년 추가 근저당과 2023년의 가압류 4건, 2024년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김귀임 | 2022.08.25 | 확인되지 않음 | 미상 | 2024.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
김귀임의 전입일은 말소기준일인 2018.09.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2024.07.25. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 검증은 별도
현재 최저가는 107,245,000원으로 감정가 153,206,980원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 107,245,000원 | 104,943,570원 | 2,838,298원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 75,071,500원 | 73,320,213원 | 34,461,655원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,550,050원 | 51,204,149원 | 56,577,719원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 2,838,298원에서 34,461,655원, 56,577,719원으로 커지지만, 이 사건에는 대항력 임차보증금이나 낙찰자가 떠안을 존속 권리가 없어 매수인의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,301,430원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행* | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동부새마을금고 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 3. 근저당 · 동부새마을금고 | 3,300,000원 | 3,300,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,157,896원 | 7,157,896원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 9,500,000원 | 9,500,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,459,602원 | 15,459,602원 |
| 7. 가압류 · 광주농업협동조합 | 18,764,370원 | 15,926,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 107,781,868원 중 104,943,570원이 배당되고 2,838,298원이 미배당됩니다. 한국주택은행 근저당 항목은 등기상 2007.04.16. 말소 기록이 있어 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 두암초등학교 남서측 인근으로 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대이며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 곤란하지만 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택과 변소이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 127.7㎡, 평지의 세로장방형 토지로 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 위치·구조·면적·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 김귀임의 보증금과 사용 부분이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 1999년 근저당 원본 대조. 배당표에는 포함돼 있으나 등기에는 2007년 말소 기록이 있습니다. 등기 원본과 배당요구 내역을 대조하세요.
- 차량 접근성. 감정평가서가 본건까지 차량 접근 곤란으로 평가했으므로 진입로 폭과 주차·이삿짐 차량 접근 여부를 직접 점검하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 인근 유사 주택과 토지 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 같은 뜻이 아니다”
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2018년 동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸합니다. 김귀임도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 현재 최저가 107,245,000원에 낙찰될 경우 실질취득액은 같은 107,245,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 제시외 건물, 차량 접근 곤란, 보증금 미상 점유, 배당표와 말소등기 사이의 불일치가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격과 현장을 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다. 결론은 권리는 통과, 가격·현장 검증은 보류입니다.
