의정부지방법원 2025타경73590. 정은스카이 에이동 9층 902호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재된 물건입니다. 등기상 핵심은 2023년 설정된 정용재의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.02.03, 확정일자는 2021.02.23, 전입·점유개시는 2021.04.20이고 보증금은 265,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.11.17 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수 대상으로 남습니다.
현재 최저매각가 168,700,000원에서 집행비용 3,161,800원을 제외하면 임차인에게 165,538,200원이 배당되고, 보증금 중 99,461,800원이 남습니다. 따라서 낙찰가가 1.687억이라는 숫자만으로는 취득비용을 볼 수 없습니다. 매각대금과 인수액을 합친 실질 부담은 268,161,800원으로, 보증금 265,000,000원에 집행비용 영향이 더해진 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 338-4 정은스카이 에이동 9층 902호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 9층 건물 내 제9층 제902호 |
| 소유자 | 이정진 · 2021.05.11 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2017년 신한은행 근저당과 2021년 장성환 근저당은 이미 말소됐고, 2024년 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류와 2025년 광산구 압류도 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 정용재의 주택임차권입니다. 전입일 2021.04.20이 강제경매개시결정 2025.11.17보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 미배당분을 매수인이 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 정용재 | 902호 전체 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2021.04.20 / 2021.02.23 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가 62.5%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
정은스카이의 비교 가능한 실거래는 1건이며, 2022.12 전용 67.11㎡ 7층이 270,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 최근 12개월 평균 역시 270,000,000원으로 집계돼 있으나 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 67.11㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
최저매각가만 놓으면 실거래 270,000,000원의 62.5%로 보이지만, 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 268,161,800원은 실거래 270,000,000원의 약 99.3%입니다. 차이는 약 1,838,200원에 불과해, 4회 유찰이라는 외형과 달리 실질적인 가격 할인은 거의 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,161,800원 |
| 1. 임차인 정용재 보증금 | 265,000,000원 | 165,538,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 정용재의 보증금 중 165,538,200원이 배당되고, 부족분 99,461,800원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금오중학교 북측 인근이며 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 의정부경전철 등 대중교통시설이 있어 교통상황은 대체로 보통수준입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 제9층 제902호입니다.
- 도로·토지. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며 토지는 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 금오중 관련 절대·상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 규모·거래. 정은스카이는 27세대이고 준공일은 2017.06.15입니다. 비교 가능한 실거래는 1건으로 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 반드시 합산. 현재 회차 기준 168,700,000원만이 아니라 인수액 99,461,800원까지 더해 실질취득 약 268,161,800원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회 유찰 시 실질취득 약 267,689,440원, 6회 유찰 시 약 267,311,552원으로 총 부담이 크게 떨어지지 않습니다.
- 임차권 확인. 정용재는 전입 2021.04.20, 확정일자 2021.02.23, 보증금 265,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·대출·세금 검토 시 이 용도 특성을 반영해야 합니다.
- 실거래 표본 확인. 비교 거래는 2022.12의 270,000,000원 1건이므로 현재 가치 판단 전 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당관계 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “2.68억 실질취득”이 본질
이 물건의 핵심은 4회 유찰도, 감정가 대비 70%라는 할인율도 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원이 현재 최저가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차에서 매수인의 실질 부담은 약 268,161,800원이고, 비교 실거래 270,000,000원과 사실상 비슷한 수준입니다.
5회·6회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 267,689,440원·267,311,552원으로 큰 변화가 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마나 내려갔는가”보다 “보증금 인수까지 합쳐 실제 얼마를 부담하는가”를 중심으로 판단해야 하는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다.
