의정부지방법원 2025타경73590. 금오동 정은스카이 에이동 9층 902호로, 경매 용도는 근린시설, 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자 이정진은 2021.05.11 이 물건을 265,000,000원에 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 같은 금액인 265,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
표면적인 계산은 단순합니다. 정용재의 임차보증금은 265,000,000원이지만 전입일 2021.04.20이 말소기준으로 산정된 2017.11.23 신한은행 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 241,000,000원입니다.
하지만 이 결론에는 반드시 확인해야 할 지점이 있습니다. 말소기준으로 제시된 신한은행 근저당은 등기부상 2018.07.06 해지를 원인으로 말소됐습니다. 그 뒤 설정된 장성환 근저당도 2022.09.26 말소됐습니다. 말소된 근저당을 기준으로 임차인의 대항력을 판단하는 구조가 맞는지 매각물건명세서와 등기 원본을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 338-4 정은스카이 에이동 9층 902호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 62.94㎡ · 9층 건물 중 9층 |
| 건물 규모 | 정은스카이 · 27세대 · 2017.06.15 사용승인 |
| 소유자 | 이정진 (2021.05.11 매매, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (3회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정과 말소 이력의 교차확인
후순위 권리 중 장성환의 52,000,000원 근저당은 2022.09.26 말소됐고, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 14,252,121원 가압류도 2025.11.04 말소됐습니다. 광산구 압류 역시 2026.01.02 말소됐습니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025.11.17 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액 0원 산정
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정용재 | 902호 전체 주거·임차권등기 | 2021.04.20 2021.02.23 | 265,000,000원 | 2023.05.24 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 정용재 1명입니다. 임대차계약일은 2021.02.03, 점유개시일과 주민등록일은 2021.04.20이며, 임차권등기는 2023.05.24 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 89.3%지만 거래 표본은 2022년 1건
정은스카이의 면적 매칭 실거래는 2022.12 거래 1건으로, 전용 67.11㎡·7층이 270,000,000원에 거래됐습니다. 평균·최저·최고 거래가가 모두 270,000,000원인 이유도 표본이 한 건뿐이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 67.11㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 241,000,000원은 이 거래가의 89.3%입니다. 수치만 보면 비교 거래보다 낮지만, 거래 시점이 2022.12이고 표본이 한 건뿐이어서 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 최근 가격 추세와 현재 매수층을 판단할 연속 거래가 부족합니다.
단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 27세대 규모의 업무시설이고 확인되는 실거래도 한 건뿐이어서, 호가보다 실제 매수 수요와 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.7% 추정) | - | 4,174,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 장성환 근저당 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. BMW파이낸셜서비스코리아 가압류 | 14,252,121원 | 14,252,121원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 2,573,879원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 신고액 499,252,121원 중 채권자 배당액은 236,826,000원, 미배당액은 262,426,121원으로 계산됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 모든 회차 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 100% | 241,000,000원 | 236,826,000원 | 262,426,121원 | 2,573,879원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 80% | 192,800,000원 | 189,300,800원 | 309,951,321원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 154,240,000원 | 151,280,640원 | 347,971,481원 | 0원 | 0원 |
임차인의 대항력 없음 판정이 유지되는 한 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 낮아진 낙찰가만큼 주택도시보증공사를 포함한 채권자의 미배당액이 커지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 경매 용도는 근린시설이며, 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있습니다.
- 입지. 금오중학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 의정부경전철이 있어 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 최상층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 대체로 평탄한 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 금오중학교 절대·상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,508,000원/㎡이며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 27세대 규모이고 확인되는 실거래가 2022.12 한 건뿐이며, 단지 경매 낙찰률은 0.0%, 평균 유찰은 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2017.11.23 신한은행 근저당이 말소기준으로 산정됐지만 2018.07.06 말소 이력이 있으므로 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차인 대항력 재검토. 정용재의 계약일·확정일자·전입일·점유개시일과 기준권리의 존속 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차권자와 주택도시보증공사의 채권관계, 배당요구 및 채권신고 내역을 확인하세요.
- 말소된 채권 확인. 장성환 근저당과 BMW파이낸셜 가압류가 예상배당에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구서에서 대조하세요.
- 최저가 원본 확인. 3회 유찰 표기에도 최저가가 감정가 100%이므로 실제 매각공고의 최저매각가격을 확인하세요.
- 시세 보강. 270,000,000원 거래는 2022.12 한 건뿐이므로 현재 매물·인근 오피스텔·근린시설 거래를 추가 조사하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 공부상 이용은 업무시설(오피스텔)이므로 주거 사용과 금융·세금·전입 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 현장 방문과 관리주체 문의를 통해 실제 점유자, 체납 관리비, 내부 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서·매각공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 그 판정의 전제다
현재 계산만 놓고 보면 임차인은 1명이고 보증금은 265,000,000원이지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액도 최저가와 같은 241,000,000원으로 정리됩니다. 2022.12 실거래 270,000,000원과 비교하면 89.3%입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 대항력 판정의 기준이 된 근저당에는 말소 이력이 있고, 배당표에는 이미 말소된 권리가 포함돼 있으며, 세 번 유찰된 것으로 표시되는데도 최저가는 감정가와 같습니다. 시세 역시 2022년 한 건뿐입니다. 따라서 결론은 권리 계산상 인수 0원, 투자 판단은 원본 확인 전 보류입니다.