의정부지방법원 2025타경73593. 의정부시 민락동 ‘민락송학글래드스톤앤그레이스모나코’ 2층 2016호로, 감정평가상 현재 근린생활시설(상가)로 이용 중입니다. 등기 흐름은 2020.06.22 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존이 있었다가, 2020.07.10 조순철 앞으로 소유권이전되면서 같은 날 김포축산업협동조합의 채권최고액 117,600,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.11.20 개시된 임의경매 역시 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김무령 1명입니다. 목적물 전부를 점유하고 보증금 10,000,000원, 월차임 550,000원으로 조사됐으며 전입일은 2024.02.23입니다. 말소기준일 2020.07.10보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 배당요구는 2026.01.29 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73593 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 803-1 민락송학글래드스톤앤그레이스모나코 2층 2016호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 천보로 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상가) · 지하 2층/지상 10층 건물 내 2층 |
| 사용승인일 | 2020.06.05 |
| 소유자 | 조순철 · 거래가액 154,000,000원 · 소유권이전 등기 2020.07.10 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 28,092,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김포축산업협동조합 / 98,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준은 2020.07.10 김포축산업협동조합 근저당입니다. 김무령의 전입일 2024.02.23은 말소기준보다 약 3년 7개월 뒤이므로 경매 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김무령 | 목적물 전부 | 2024.02.23 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
김무령은 2026.01.29 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않고 우선변제 여부 역시 확정돼 있지 않으므로, 실제 배당순위와 최우선변제 적용 여부는 원본 서류에서 확인해야 합니다. 이 부분은 배당액의 문제이지, 현재 자료상 매수인이 보증금 10,000,000원을 그대로 떠안는 승계 문제로 나타나지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 24% 할인율보다 ‘4회 유찰의 이유’를 먼저
현재 분석상 최저매각가는 28,092,000원으로 감정가 117,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형·동일 단지의 표준화된 실거래 비교가 쉽지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 바꿔 읽으면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 28,092,000원 | 27,186,344원 | 90,413,656원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 19,664,400원 | 18,910,441원 | 98,689,559원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 감정가 11.77% | 13,765,080원 | 13,117,309원 | 104,482,691원 | 0원 |
반복 유찰에도 인수액은 계속 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 매수인의 법정 인수부담이 커지는 구조는 아닙니다. 반대로 채권자 측 미배당액은 4회 유찰 기준 90,413,656원에서 5회 유찰 시 98,689,559원, 6회 유찰 시 104,482,691원으로 커집니다. 낙찰가 하락의 효과가 채권자 미회수 확대에 집중되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 905,656원 |
| 1. 근저당 · 김포축산업협동조합 | 117,600,000원 | 27,186,344원 |
| 미배당 · 김포축산업협동조합 | - | 90,413,656원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 집행비용 905,656원과 근저당 배당 27,186,344원으로 매각대금 28,092,000원이 전액 소진되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부송산초등학교 남서측 인근이며, 주변에 다세대주택·아파트단지·공원·학교와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물의 2층 2016호이며 사용승인일은 2020.06.05입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·소화·화재경보·승강기·주차장·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 30m 내외 포장도로와 북동측 약 18m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·민락2지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 토지는 업무시설(오피스텔)·근린생활시설·판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,312,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 상가의 실제 매매가격과 임대수익을 확인하세요.
- 임차인 명도. 김무령이 목적물 전부를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 낙찰 후 인도·명도 일정은 별도로 잡아야 합니다.
- 배당순위 확인. 김무령은 2026.01.29 배당요구를 했고 보증금은 10,000,000원입니다. 확정일자와 최우선변제 여부를 원본 명세서에서 대조하세요.
- 상가 수익성. 현재 월차임은 550,000원으로 조사됐습니다. 실제 계약 유지 여부와 공실 가능성, 관리비를 확인해 실질수익을 계산하세요.
- 다회유찰 원인. 4회 유찰된 근린시설인 만큼 권리 외에 호실 위치, 동선, 업종 수요, 공실 등 가격 외 요인을 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.10 김포축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 김무령의 전입일은 2024.02.23이라 대항력이 없으며, 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리분석만 보면 핵심 위험은 크지 않습니다.
하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 근린생활시설이 이미 4회 유찰됐고 최저가가 28,092,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인폭인 동시에 환금성과 수요를 다시 확인해야 한다는 신호입니다. 최근 거래가격과 개별 호실의 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 감정가의 24.01%라는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘메리트가 크다’고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 상가의 실제 시장가격·임대수익·공실 위험을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
