의정부지방법원 2025타경73593. 의정부시 민락동 민락송학글래드스톤앤그레이스모나코 제2층 제2016호로, 현재 근린생활시설(상가)로 이용되는 집합건물입니다. 소유자 조순철은 거래가액 154,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 김포축산업협동조합 앞으로 채권최고액 117,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김무령은 목적물 전부를 점유하며 보증금 10,000,000원, 월세 550,000원의 임대차를 신고했습니다. 전입일은 2024.02.23으로 말소기준권리인 2020.07.10 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.01.29 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 권리상 보증금 승계는 없으나, 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 뒤 인도와 명도 절차는 별도로 준비해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73593 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 803-1 민락송학글래드스톤앤그레이스모나코 제2층 제2016호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(상가)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 10층 · 사용승인일 2020.06.05 |
| 소유자 | 조순철 (거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 40,131,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김포축산업협동조합 / 98,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
말소기준은 2020.07.10 접수된 김포축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 117,600,000원이며 현재 최저가 40,131,000원보다 큽니다. 예상배당에서는 집행비용을 제외한 39,008,642원이 근저당권자에게 배당되고, 78,591,358원의 미배당이 남습니다. 그러나 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 부족액을 낙찰자가 승계하지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김무령 목적물 전부 | 10,000,000원 550,000원 | 2024.02.23 확정일자 미상 | 2026.01.29 배당요구 있음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김무령의 전입신고는 말소기준권리보다 약 3년 7개월 뒤입니다. 따라서 임차보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만 예상배당표에는 임차인의 최우선변제 가능액이 반영되지 않았으므로, 사업자등록 시점·확정일자·임대차계약서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다. 실제 점유가 확인된 임차인이므로 권리 소멸과 별개로 명도 협의 가능성은 남습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 시세 비교는 별개
감정가 117,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 40,131,000원까지 내려왔습니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 분명하지만, 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 상가 시세보다 낮다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,122,358원 |
| 1. 근저당 · 김포축산업협동조합 | 117,600,000원 | 39,008,642원 |
| 근저당 미배당 | - | 78,591,358원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당 78,591,358원은 채권자의 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 의정부송산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·아파트단지·공원·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설인 상가로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 30m 포장도로와 북동측 약 18m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·화재경보·승강기·주차장·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·민락2지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 2,312,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김무령의 사업자등록 시점, 확정일자, 임대차계약서와 배당요구 서류를 대조해 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 목적물 전부를 점유하는 임차인이 있으므로 인도 일정과 명도비용을 검토하세요.
- 임대수익 검증. 보증금 10,000,000원·월세 550,000원이 실제 유지되는지, 연체·계약종료·공실 여부를 현장에서 확인하세요.
- 상가 가시성. 제2층 제2016호의 동선, 엘리베이터 접근성, 외부 노출도와 동일 층 공실 현황을 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납액과 주차·시설 이용조건을 관리사무소에 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율이 아니라 확인된 임대수익·공실률·보유비용을 기준으로 입찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 김포축산업협동조합 근저당 하나이고, 임차인 김무령은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 근저당 미배당이 78,591,358원 발생하더라도 매각으로 소멸하므로 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 상가의 실제 가치입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌어도 실거래 비교자료가 없고 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 월세 조건의 지속 가능성, 공실과 관리비, 2층 호실의 접근성과 가시성을 확인하지 않으면 낮은 가격이 곧 수익으로 이어진다고 볼 수 없습니다. 결론은 권리 안전성은 양호하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 근린시설입니다.