대항력 임차권은 있지만 확약으로 인수 0원* — 의정부 유현페라리움 402호

의정부지방법원 2025타경73610. 의정부중앙역 북동측 인근의 유현페라리움 4층 402호로, 감정 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 전용면적은 64.94㎡이고 건물은 지상 6층, 사용승인일은 2017.01.19.입니다. 현재 소유자 이상국은 2022.02.25. 거래가 239,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권과 확약서의 효력입니다. 임차인 송윤미는 2022.02.18. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 공덕농업협동조합 근저당의 설정일 2022.05.25.보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.01.20.이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.

최저가 118,580,000원에서 집행비용 2,460,120원을 제외하면 임차인에게 116,119,880원이 배당되고, 보증금 중 122,880,120원이 남습니다. 확약이 없다면 최저가 118,580,000원 + 인수 122,880,120원 = 보증금 239,000,000원 수준으로 실질취득액이 고정되는 구조입니다. 그러나 2026.04.23.자 확약에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 담겨 있습니다.

물건 개요

① 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*

* 실질 인수 0원은 2026.04.23.자 확약서의 유효성, 제출 주체의 권한, 매각 후 임차권등기 말소 이행을 전제로 합니다. 입찰 전 확약서 원본과 매각물건명세서 기재, 임차권 양도·승계 관계를 직접 대조해야 합니다.

② 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

2017.03.06. 설정된 신한은행 근저당권 158,400,000원은 2022.02.21. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 순서상 말소기준보다 앞선 기록이더라도 현재 매수인이 인수하는 권리는 아닙니다. 현재의 말소기준권리는 2022.05.25. 공덕농업협동조합 근저당권입니다.

말소기준권리 뒤의 주택도시보증공사 가압류 545,000,000원과 20,000,000원, 의정부시·국의 압류, 경매개시결정 및 공덕농업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 송윤미의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 2024.04.29.에 이뤄졌다는 이유만으로 후순위 임차인으로 볼 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 49.6%지만 현재 시세 단정은 금물

유현페라리움의 동일 면적 64.94㎡ 거래자료는 2022.02 한 건입니다. 당시 4층 거래가는 239,000,000원으로, 현재 소유자의 취득 거래와 같은 금액입니다. 현재 최저가 118,580,000원과 확약 반영 실질취득 118,580,000원은 이 거래가의 49.6%입니다.

숫자만 보면 감정가 242,000,000원보다 123,420,000원 낮고, 2022.02 실거래보다 120,420,000원 낮습니다. 그러나 거래시점이 매각기일보다 오래됐고, 전체 10세대 규모에서 확인되는 실거래도 1건뿐입니다. 따라서 “현재 시세의 절반” 또는 “확실히 시세보다 싸다”고 단정하기보다, 과거 단일 거래 대비 크게 낮아진 가격으로 해석해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)

확약을 반영하지 않은 배당계산에서는 임차인 보증금 미배당액 122,880,120원이 발생합니다. 다만 확약 내용대로 대항력과 잔존 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물현황도·평가전례·탐문조사에 따른 개략적 내부구조로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
• 입지. 의정부중앙역 북동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 의정부중앙역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 6층 건물의 4층 402호이며, 승강기·주차장·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 6필지 일단의 부정형 평지로 업무시설 건부지이며 서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 434.8㎡, 공시지가는 1,670,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역이며 소로3류에 접하고 일부 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 10세대의 소규모 건물이며 동일 면적 실거래는 2022.02 한 건만 확인됩니다. 매수·매도 가격 검증이 대단지보다 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.23.자 확약서의 원문, 제출자, 인감·권한 및 사건기록 편철 여부를 확인해야 합니다.
• 채권 양도 관계 확인. 확약서에는 주택도시보증공사와 양도 전 임차인 송윤미가 함께 언급됩니다. 보증금 반환채권의 현재 귀속과 확약 효력이 누구에게 미치는지 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 매각 후 을구 4번 임차권등기가 실제로 말소되는 시기와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 실거래 해석 주의. 비교 가능한 거래는 2022.02의 239,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 호가·인근 오피스텔 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 주거 사용에 따른 세금·대출·전입·용도 적합성을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 열쇠 인도, 잔존 물품과 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 체납 확인. 관리비 공용부분 체납, 의정부시·국 압류와 관련된 당해세 가능성을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·임차권등기명령 사건기록을 서로 대조한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 확약 검증이 먼저다

현재 최저가는 감정가의 49%인 118,580,000원입니다. 확약이 유효하게 이행되면 인수액도 실질 0원*이므로 취득원가는 118,580,000원에 머뭅니다. 2022.02 실거래 239,000,000원과 비교하면 49.6% 수준이라 숫자상 할인 폭은 큽니다.

하지만 이 결론은 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 완전히 차단하고 임차권등기 말소까지 이어진다는 전제 위에 서 있습니다. 확약이 없다면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 취득부담은 임차보증금 239,000,000원 수준에 고정됩니다. 여기에 실거래가 2022년 단일 표본이고, 전체 10세대의 소규모 오피스텔이며 이미 3회 유찰됐다는 환금성 위험도 있습니다.

권리 결론은 “확약 확인 시 인수 0원”, 가격 결론은 “과거 거래 대비 낮지만 현재 시세 검증 부족”입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라, 확약의 법적 효력과 말소 이행을 입찰 전에 얼마나 확실하게 확인하느냐입니다.