의정부지방법원 2025타경73639. 동두천시 지행동 부영아파트 302동 11층 1101호, 전용 84.9868㎡ 아파트입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024년 등기된 윤혜영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.05, 확정일자는 2022.04.06, 전입·점유개시는 2022.05.09이며, 보증금은 250,000,000원입니다. 데이터상 말소기준은 2025.11.21 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

따라서 이 물건은 일반적인 “여러 번 유찰되어 최저가가 싸진 아파트”로 보면 안 됩니다. 현재 최저가 142,800,000원에서 임차인이 받을 예상배당은 집행비용을 뺀 140,000,800원이고, 보증금 중 109,999,200원이 남습니다. 이 부족분은 데이터상 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 결국 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당분이 커지는 구조여서, 실질취득 부담은 보증금 250,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권 2.5억

현재 소유자 권동훈은 2022.01.06 이전 경매에서 이 아파트를 취득했습니다. 같은 날 설정된 삼성화재해상보험 근저당 242,650,000원은 2022.05.09 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 윤혜영이 2022.05.09 전입·점유를 시작했고, 2024.05.30 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.11.21 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했으므로, 이 임차권은 데이터상 말소기준보다 앞선 인수 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

윤혜영은 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 되어 있고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 142,800,000원만으로는 보증금 전액을 돌려받을 수 없습니다. 집행비용 2,799,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 140,000,800원이 배당되는 가정이므로, 부족분 109,999,200원은 매수인에게 남습니다.

③ 시세 비교 — 1.428억이 아니라 2.528억으로 비교해야 한다

부영아파트(3단지)는 380세대, 2003.07.25 사용승인 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.99㎡의 최근 12건 실거래 평균은 191,458,333원, 최신 거래는 2026.08의 165,000,000원입니다. 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 74.6%이지만, 이 비율은 대항력 보증금 인수를 반영하지 않기 때문에 가격 판단 근거로 쓰면 안 됩니다.

실거래 범위는 165,000,000원~236,000,000원입니다. 그런데 현재 회차의 실질취득 부담 252,799,200원은 최근 12개월 평균 191,458,333원의 약 132.0%이고, 최고 실거래 236,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래 165,000,000원과 비교하면 차이는 더 큽니다. 따라서 “최저가가 시세의 74.6%라 싸다”는 해석은 이 사건에서는 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)

현재 최저가 낙찰 가정에서 임차인 보증금 부족분 109,999,200원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 청구금액 266,099,666원은 이 배당 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 거의 그대로

5회 유찰 시 매각가는 114,240,000원으로 낮아지지만 인수액은 138,159,360원으로 커지고, 6회 유찰 시에는 매각가 91,392,000원에 인수액 160,653,056원이 붙습니다. 합계는 각각 252,399,360원, 252,045,056원으로, 추가 유찰이 실질취득 부담을 크게 낮추지 못합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중입니다. 2003.07.25 사용승인된 철근콘크리트조 12층 건물 내 11층 1101호입니다.
• 입지. 경기도 동두천시 지행동 신천초등학교 북동측 인근으로, 공동주택과 노변 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태로 평가됐습니다.
• 단지. 부영아파트(3단지) 380세대, 전용 84.9868㎡가 실거래 비교 면적과 일치합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 1,073,000원/㎡입니다. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 표시가 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연계되며 토지 자료상 중로각지입니다.
• 건물 상태 자료. 승강기·난방·위생설비가 구비돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 142,800,000원만 보지 말고 임차보증금 미배당 109,999,200원을 더한 실질취득 252,799,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 윤혜영의 임차권등기, 전입 2022.05.09, 확정일자 2022.04.06, 보증금 250,000,000원과 매각물건명세서의 인수 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당액 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 2,799,200원과 매각가 142,800,000원을 전제로 하므로 실제 낙찰가·비용에 따라 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 추가 유찰을 할인으로 오해하지 않기. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 191,458,333원과 최신 거래 165,000,000원을 우선 비교하고, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 있는 물건인 만큼 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “2.5억 보증금”이 먼저다

이 사건은 네 번 유찰돼 최저가가 감정가 204,000,000원에서 142,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 윤혜영의 보증금이 250,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액이 109,999,200원입니다. 현재 최저가에 낙찰받는다고 가정하면 매수인의 실질취득 부담은 252,799,200원으로, 최근 12개월 실거래 평균 191,458,333원과 최신 거래 165,000,000원을 모두 웃돕니다.

추가 유찰 역시 구조를 바꾸지 못합니다. 매각가가 114,240,000원, 91,392,000원으로 내려가면 인수액이 각각 138,159,360원, 160,653,056원으로 커져 합계는 약 2.52억원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “대항력 보증금이 얼마 남는가”입니다. 현재 제공된 권리·배당·실거래 수치만 놓고 보면, 최저가 자체를 근거로 가격 메리트를 인정하기 어려운 대항력 인수형 사건입니다.