최저가 2.04억이 아니라 실질취득 2.54억 — 선순위 임차보증금이 가격을 고정한다

의정부지방법원 2025타경73639. 동두천시 지행동 부영아파트 302동 11층 1101호, 전용 84.9868㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 권동훈은 2022년 1월 6일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 윤혜영이 2022년 4월 5일 보증금 250,000,000원으로 임대차계약을 체결하고, 4월 6일 확정일자를 받은 뒤 5월 9일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 현재 강제경매개시결정은 2025년 11월 21일 접수됐으므로, 이 임차인은 경매기입보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금의 합계입니다. 매각대금 204,000,000원에서 집행비용 3,656,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 200,344,000원입니다. 보증금 250,000,000원과의 차액인 49,656,000원은 매수인에게 승계되어, 실질취득액은 204,000,000원 + 49,656,000원 = 253,656,000원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다

2016년 설정된 우리은행 근저당과 2019년의 가압류 4건·국세 압류, 2021년 우리은행 임의경매개시결정은 2022년 1월 6일 종전 경매 매각으로 말소됐습니다. 권동훈 소유권 취득 당시 설정된 삼성화재해상보험 근저당도 2022년 5월 9일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 과거에 말소된 채권들이 아니라, 그 이후 성립한 윤혜영의 선순위 주택임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

윤혜영은 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 우선변제권이 있다는 사실이 보증금 전액 회수를 보장하는 것은 아닙니다. 현재 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당돼도 49,656,000원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인의 추가 부담입니다.

유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 실질취득은 약 253,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 유형은 최저가 하락이 실질 매입비용 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

부영아파트(3단지) 동일 면적대 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 191,666,666원, 최신 거래는 2026년 6월 175,000,000원입니다. 평균에는 236,000,000원의 고가 거래도 포함되어 있으므로, 최신 거래와 거래 범위를 함께 봐야 합니다.

최저가 204,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 106.4%로 이미 평균보다 높습니다. 여기에 인수액을 더한 실질취득 253,656,000원은 최근 평균보다 61,989,334원 높고, 최신 거래 175,000,000원보다 78,656,000원 높습니다. 최근 거래 최고가 236,000,000원과 비교해도 실질취득액이 17,656,000원 더 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되는 가정입니다. 임차보증금 부족분 49,656,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 노변 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 상태입니다.
• 건물. 2003.07.25. 사용승인된 철근콘크리트조 12층 건물의 11층 1101호입니다. 승강기·난방·위생설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 감정 당시 아파트 단위세대로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,073,000원/㎡입니다. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·학교 절대보호구역 및 상대보호구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
• 환금성. 380세대 단지이고 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되지만, 실질취득액이 최근 실거래 범위 168,000,000원~236,000,000원을 초과합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담액 계산. 입찰가에 윤혜영의 미배당 보증금을 더해 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차권 승계 확인. 매각물건명세서와 배당요구 내역에서 보증금 250,000,000원, 대항력, 배당요구 및 매수인 인수 범위를 다시 대조해야 합니다.
• 현재 최저가 확인. 3회 유찰 표기에도 최저가가 감정가와 동일한 204,000,000원이므로, 실제 매각공고의 회차와 최저매각가격을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 현장 점유 상태가 확정되는 것은 아니므로 현황조사와 현장 방문으로 점유자를 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 미배당 보증금 지급과 임차권등기 말소가 서로 연계될 수 있으므로 잔금 이후 인도·말소 순서를 사전에 정리해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능성을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 거의 그대로”

이 물건의 위험은 복잡한 다수 권리가 아니라 한 명의 선순위 임차인에게 집중되어 있습니다. 윤혜영의 보증금은 250,000,000원이고 현재 매각가 가정에서 49,656,000원이 미배당됩니다. 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 253,656,000원으로 최근 12개월 평균 191,666,666원은 물론, 최근 최고 거래 236,000,000원도 넘어섭니다.

더 유찰되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 총부담액은 약 253,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 내려오면 싸지는 물건”이 아닙니다. 권리 인수와 최근 시세를 함께 적용하면, 현재 조건에서 가격 경쟁력은 낮고 입찰 매력도도 낮게 평가하는 것이 타당합니다.