의정부지방법원 2025타경73673. 수정샤인빌 에이동 7층 702호, 전용 62.805㎡에 대응하는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 김행수의 주택임차권입니다. 김행수는 2022.06.09 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.28입니다. 현재 말소기준으로 계산된 2025.11.26 강제경매개시결정보다 앞서므로 본래는 대항력이 있는 임차권입니다.
현재 최저매각가 178,500,000원으로 단순 배당하면 집행비용 3,299,000원을 제외한 175,201,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 250,000,000원 중 74,799,000원이 미배당으로 남습니다. 이 상태만 놓고 보면 매수인이 이를 인수하는 전형적인 대항력 인수형이고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 약 250,000,000원에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 556-8 수정샤인빌 에이동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.805㎡ · 철근콘크리트구조 8층 중 7층 · 사용승인 2018.05.02 |
| 소유자 | 이춘자 (2024.02.24 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 인수 해소
2018.05.14 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2018.06.15 이미 말소됐습니다. 이후 김행수는 2022.06.09 전입·점유하고, 2024.07.19 임차보증금 250,000,000원에 대한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2025.11.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권은 그보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 이 임차권에 대해서는 2026.07.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 적용됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김행수 | 제702호 전부 · 2022.06.09 | 2022.03.28 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
김행수는 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며 보증금도 한 번만 계산해야 합니다. 주택도시보증공사의 250,000,000원 청구와 김행수의 250,000,000원 보증금을 별개의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 최저가가 실질취득액
이 사건은 확약 때문에 일반적인 대항력 인수형과 가격 비교 방식이 달라집니다. 확약을 반영하지 않으면 현재 회차에서 낙찰가 178,500,000원에 미배당 임차보증금 74,799,000원을 더해 약 250,000,000원이 실질 부담이 됩니다. 하지만 확약을 반영하면 실질 인수 0원이므로 실질취득액은 178,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 62.81㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2024.09 | 62.81㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2024.05 | 57.74㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2024.03 | 57.74㎡ | 6 | 249,000,000원 |
| 2024.02 | 62.81㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.01 | 62.81㎡ | 6 | 244,000,000원 |
| 2023.12 | 57.74㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 255,428,571원 |
최근 12개월 평균은 255,428,571원, 최신 거래는 2024.09의 300,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 178,500,000원은 최근 12개월 평균의 69.9%입니다. 전체 9건 평균 259,666,666원보다도 낮지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,299,000원 |
| 1. 임차인 김행수 보증금 | 250,000,000원 | 175,201,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김행수 보증금의 부족분은 74,799,000원입니다. 일반적인 경우라면 매수인 인수로 계산되지만, 이 사건은 2026.07.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 김행수 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층 702호입니다.
- 입지. 의정부등기소 남서쪽 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설·근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 10m, 남측 약 8m, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,346,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·난방·승강기·도시가스 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성 참고. 수정샤인빌은 18세대이고, 제공된 실거래는 9건입니다. 최근 12개월 평균은 255,428,571원이며 최근 추세는 -6.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 당사자와 적용 범위를 매각기일 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수액 계산을 중복하지 않기. 김행수 보증금 250,000,000원과 주택도시보증공사 청구 250,000,000원은 별개의 임차보증금 두 건이 아닙니다.
- 가격 비교 기준. 확약이 유효하면 실질취득은 최저가 178,500,000원입니다. 확약을 제외한 룰상 구조에서는 미배당 74,799,000원이 발생합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 과거보다 6.9% 낮으므로 전체 평균 259,666,666원만 보고 가격 메리트를 확대 해석하지 않아야 합니다.
- 거래 시차. 최신 실거래가 2024.09이므로 2026.09.30 매각기일 시점의 시장 상황과 차이가 있을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘74,799,000원 인수’가 아니라 확약의 효력
표면만 보면 이 물건은 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가에서 74,799,000원이 미배당되는 인수형 사건입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 250,000,000원 부근에 고정됩니다.
하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 2026.07.29 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 김행수 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 178,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 69.9%이지만, 최근 거래 추세가 -6.9%이고 최신 거래 자체도 2024.09라는 점을 함께 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 ‘선순위 임차권 존재’가 아니라 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영돼 있는지를 원본으로 확인하는 것입니다.
