의정부지방법원 2025타경73673. 의정부동 수정샤인빌 에이동 7층 702호, 전용 62.805㎡ 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 255,000,000원에서 최저가 87,465,000원으로 3회 유찰돼 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금이 실질 가격을 결정합니다.
임차인 김행수는 2022.06.09. 전입·점유를 시작했고, 2022.03.28. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.07.19. 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금 250,000,000원이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 예상배당은 85,490,630원이고, 미배당 잔액 164,509,370원이 낙찰자에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 556-8 수정샤인빌 에이동 7층 702호 도로명: 경기도 의정부시 범골로146번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.805㎡ · 철근콘크리트구조 8층 중 7층 |
| 사용승인 | 2018.05.02 |
| 소유자 | 이춘자 (2024.02.26. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 87,465,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 인수한다
등기상 2018.05.14. 경기남부수산업협동조합의 공동담보 근저당권 3,624,000,000원이 설정됐지만, 2018.06.15. 1번 근저당권설정등기 말소가 일부포기를 원인으로 접수돼 있습니다. 이후 김행수의 전입·점유와 임차권등기가 이어졌고, 2025.11.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김행수 | 제702호 전부 주거 · 임차권등기 | 250,000,000원 270,000,000원 중 미반환액 | 2022.06.09 2022.03.28 | 신청 2024.07.19 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 해당 없음 | 164,509,370원 |
김행수는 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 85,490,630원만 배당됩니다. 보증금 250,000,000원 중 나머지 164,509,370원은 매수인이 책임져야 하는 인수금액입니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 2.5억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 87,465,000원 | 164,509,370원 | 251,974,370원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 61,225,499원 | 190,276,560원 | 251,502,059원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 42,857,849원 | 208,313,592원 | 251,171,441원 |
세 회차 모두 실질취득은 약 251,000,000원~252,000,000원입니다. 낙찰가가 87,465,000원에서 42,857,849원으로 내려가더라도, 인수금액이 164,509,370원에서 208,313,592원으로 증가해 대부분 상쇄됩니다. 이 물건의 가격 기준은 최저매각가가 아니라 임차보증금 250,000,000원과 배당 과정에서 발생하는 비용입니다.
④ 시세 비교 — 실질 할인은 1.4%, 거래 추세는 하락
수정샤인빌은 총 18세대이며, 비교 면적은 전용 62.805㎡입니다. 확인된 실거래 9건의 전체 평균은 259,666,666원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 255,428,571원과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 62.81㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2024.09 | 62.81㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2024.05 | 57.74㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2024.03 | 57.74㎡ | 6 | 249,000,000원 |
| 2024.02 | 62.81㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.01 | 62.81㎡ | 6 | 244,000,000원 |
| 2023.12 | 57.74㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2023.01 | 62.81㎡ | 7 | 269,000,000원 |
| 2022.04 | 57.74㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 255,428,571원 |
현재 회차 실질취득 251,974,370원은 최근 12개월 평균보다 3,454,201원 낮은 98.6%입니다. 수치상 시세 아래이기는 하지만 차이는 1.4%에 그쳐 취득세·등기비용·명도나 보수비용을 감안할 가격 여유가 크지 않습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.9% 하락했습니다.
최신 거래는 2024.09.의 300,000,000원이지만 같은 달 270,000,000원 거래도 있었고, 확인된 최저 거래는 230,000,000원입니다. 거래 편차가 큰 소규모 다세대인 만큼 300,000,000원 한 건만 기준으로 가격 메리트를 판단하기보다, 최근 평균과 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 87,465,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,974,370원 |
| 1. 임차인 김행수 보증금 | 250,000,000원 | 85,490,630원 |
| 2. 경기남부수산업협동조합 근저당 | 3,624,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금은 85,490,630원만 배당되고 부족분 164,509,370원을 매수인이 인수합니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3%를 반영한 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층 702호입니다.
- 주위환경. 의정부등기소 남서쪽 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 10m, 남측 약 8m, 서측 약 6m 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 그림유치원 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 정방형 평지의 대지로 토지면적은 1,372.9㎡, 공시지가는 ㎡당 2,346,000원입니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 건물이고 실거래가 230,000,000원부터 300,000,000원까지 분산돼 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 합산. 현재 회차에서는 낙찰가 87,465,000원 외에 임차보증금 잔액 164,509,370원을 추가 부담합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰돼도 실질취득은 약 251,000,000원대로 유지됩니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서·전입세대확인서·확정일자·배당요구·임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
- 근저당 말소 범위 확인. 경기남부수산업협동조합 공동담보 근저당의 2018.06.15. 일부포기가 본건 전부를 해제했는지 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유와 인도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 확인된 최신 거래가 2024.09.이므로 입찰 전 2025년 이후 매매·전세 거래와 현재 매물을 다시 조사해야 합니다.
- 체납·수선비 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담, 내부 상태, 누수·난방·승강기 관련 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 보증금이 가격을 정한다”
이 사건의 최저매각가는 87,465,000원으로 감정가의 34.3%에 불과합니다. 그러나 김행수의 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 가격의 바닥을 만듭니다. 현재 회차에서 85,490,630원이 배당되고 남은 164,509,370원을 낙찰자가 인수하므로 실질취득은 251,974,370원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 255,428,571원보다 불과 1.4% 낮고, 최근 거래 추세는 -6.9%입니다. 3회 유찰과 65.7%의 표면 할인에도 불구하고 실질 가격 메리트는 거의 없습니다. 최저가는 싸지만 총취득비용은 싸지 않은 물건입니다. 권리 확인 부담과 소규모 다세대의 환금성을 고려하면, 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 251,974,370원을 기준으로 판단해야 합니다.