의정부지방법원 2025타경73765. 양주시 옥정동 대방엘리움어반시티오피스텔 7층 718호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표기되어 있고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 소유자 김인아 씨는 2020.11.21. 매매를 원인으로 거래가액 143,600,000원에 취득했고, 2022.09.08. 소유권이전등기와 함께 농협은행주식회사 근저당권 135,600,000원을 설정했습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류는 2024.08.26. 이미 말소됐고, 2025.12.09. 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 채권자 미배당이 크게 발생하지만, 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 963-17 대방엘리움어반시티오피스텔 7층 718호 경기도 양주시 회천남로 80 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 19층 중 7층 · 사용승인 2022.08.10. |
| 소유자 | 김인아 (단독소유 · 2020.11.21. 매매 · 거래가액 143,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 136,331,838원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
| 등기 발급 | 2026.07.27. · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 가격·회차 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 58,310,000원으로 감정가 119,000,000원의 49%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 유찰률일 뿐, 최근 시장 거래가격 대비 할인율은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 확인하기 전에는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,310,000원 | 107,403,915원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,817,000원 | 124,582,041원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,571,900원 | 136,606,729원 | 0원 |
유찰이 늘어 매각대금이 낮아질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 유지됩니다. 다만 채권자 미배당이 크다는 사실은 가격 메리트의 증거가 아니며, 실제 응찰가는 오피스텔의 최근 거래와 임대수요를 별도로 확인해 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,449,580원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 135,600,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 28,664,335원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 농협은행주식회사에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 경기신용보증재단 가압류는 2024.08.26. 말소됐으며 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정2동 주민자치센터 남측 인근으로, 주위에 중·대규모 아파트단지와 주상복합, 각종 근린생활시설, 학교와 공원이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 배차간격과 운행상태를 고려한 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.08.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물의 7층 718호입니다. 위생·급배수, 소화전, 경보, 화재탐지, 승강기와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 사건 표기는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 중심상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속한 정방형 평지로, 남측 약 40미터, 북측 약 18미터, 서측 약 10미터 도로와 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,873,000원이며 토지면적은 2,460㎡입니다.
- 법적 제한. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함되고 대로1류·중로2류·소로1류와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 유무를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 감정가의 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래가격을 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로, 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 명도 비용. 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 점유자 협의와 인도 절차에 필요한 시간과 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 107,403,915원은 채권자의 미회수액이며, 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 판단
이 물건의 등기상 권리구조는 명확합니다. 2022.09.08. 농협은행주식회사 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되고, 경기신용보증재단 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 점유 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 최근 거래가격과의 비교도 확인되지 않았습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점은 분명하지만, 이는 유찰 결과일 뿐 현재 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 실거래와 점유 확인 후 판단입니다.