의정부지방법원 2025타경62636. 탄현역 동측 인근의 일산두산위브더제니스 103동 44층 4405호, 전용 120.4817㎡ 아파트입니다. 소유자 이원희가 2020년 3월 30일 거래가 883,000,000원에 소유권을 취득하면서 가락새마을금고 근저당권 485,300,000원을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 김현주의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김현주 1명입니다. 전입신고일과 점유개시일은 2020년 3월 30일로 말소기준 근저당의 설정일과 같지만, 권리조사 판정상 근저당권보다 뒤에 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 대항력은 없습니다. 2024년 4월 8일 등기된 주택임차권도 말소기준권리 이후의 후순위 권리라 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 제103동 제44층 제4405호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 120.4817㎡ · 지상 55층 중 44층 |
| 소유자 | 이원희 (2020.03.30. 거래가 883,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 760,000,000원 / 532,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 412,091,162원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2020년 3월 30일 가락새마을금고 근저당권입니다. 김현주의 주민등록일자와 점유개시일자도 2020년 3월 30일이지만, 권리조사에서는 말소기준권리 이후 전입으로 판정돼 대항력이 인정되지 않았습니다. 2024년 4월 8일 임차권등기와 2025년 3월 18일 강제경매개시결정도 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현주 | 건물전부 · 주거 임차권등기 | 2020.03.30 | 1차 390,000,000원 / 2020.03.30 2차 400,000,000원 / 2022.03.30 | 신고 있음 2024.04.08 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 표시 없음 |
김현주의 임차권등기에는 1차 계약과 2차 계약의 보증금·확정일자가 함께 기재돼 있습니다. 대항력은 없지만 확정일자와 임차권등기, 배당요구가 확인되므로 배당순위와 실제 배당 여부는 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다. 특히 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 412,091,162원과 김현주 임차보증금의 법적 관계를 확인한 뒤 배당 및 명도 협상 상대를 확정하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 ‘무조건 최저가’는 아니다
일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013년 4월 26일 준공 단지입니다. 전용 120.48㎡·120.78㎡ 최근 거래 12건의 평균은 657,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월 690,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 120.48㎡ | 32 | 643,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 22 | 705,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 14 | 661,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 39 | 650,000,000원 |
| 2026.04 | 120.48㎡ | 54 | 740,000,000원 |
| 2026.04 | 120.48㎡ | 29 | 720,000,000원 |
| 2026.04 | 120.48㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 657,000,000원 |
최저매각가이자 실질취득액인 532,000,000원은 최근 12개월 평균 657,000,000원의 81.0%입니다. 최신 거래 690,000,000원과 비교해도 낮아 평균권 거래를 기준으로는 가격 여유가 있습니다. 감정가 760,000,000원은 최근 거래 최고가 740,000,000원보다도 높았지만, 1회 유찰로 최저가가 532,000,000원까지 내려오면서 가격대가 달라졌습니다.
④ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,720,000원 | - |
| 1. 근저당 · 가락새마을금고 | 485,300,000원 | 485,300,000원 | 0원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 412,091,162원 | 38,980,000원 | 373,111,162원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 합계 897,391,162원 중 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 524,280,000원이며, 총 미배당액은 373,111,162원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 미회수액으로 남을 뿐 매수인에게 인수되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄현역 동측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교와 생활편의시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 탄현역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 55층 건물의 44층으로, 지역난방·급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등의 제한이 표시돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 2,700세대 규모이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 거래가격이 500,000,000원~740,000,000원으로 넓게 분산됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인·보증기관 관계. 김현주 임차보증금과 주택도시보증공사 청구액의 대위·승계 관계를 배당요구서와 채권계산서에서 확인하세요.
- 대항요건 원본 대조. 전입·점유일과 근저당 설정일이 모두 2020.03.30이므로 접수 순서와 현황조사 내용을 다시 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 소멸하더라도 현재 점유자와 실제 인도 가능 시기, 이사 협의 필요성을 확인해야 합니다.
- 개별 호수 가치. 44층의 향·조망·소음·누수·내부 수리 상태를 최근 거래 최저 500,000,000원 사례와 비교하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 주차·승강기·지역난방 관련 미납액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 개별 상태 확인이 조건
이 사건의 핵심은 임차보증금 400,000,000원이라는 숫자가 아니라 말소기준권리와의 선후관계입니다. 김현주의 임차권은 말소기준 근저당보다 뒤에 있고 대항력도 인정되지 않아, 낙찰자가 보증금 미배당분을 인수하지 않습니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가와 동일한 532,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 657,000,000원의 81.0%이고 최신 거래 690,000,000원보다 낮아 평균권 거래와 비교하면 경쟁력이 있습니다. 다만 최근 거래 중 500,000,000원 사례도 있으므로 현재 최저가를 절대적인 바닥 가격으로 볼 수는 없습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격도 평균 대비 유리하지만, 임차권·주택도시보증공사 관계와 44층 개별 상태 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
