의정부지방법원 2025타경73881. 의정부역한양수자인파크뷰 11층 1104호입니다. 법원 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 83,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 40,670,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차권입니다. 선주형은 2021.03.18 주민등록 및 점유를 시작했고, 2025.03.21 임차보증금 95,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2025.12.24 강제경매개시결정이므로, 이 임차권은 말소기준보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않습니다.
따라서 현재 최저가가 최근 시세의 59.9%라는 숫자는 가격 메리트 판단의 기준이 될 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수 부담이 커지므로, 비교 기준은 최저가가 아니라 약 95,000,000원의 실질취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73881 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 11층 1104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형 생활주택(원룸형/방1, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 현관 등) |
| 전용 / 층 | 14.5384㎡ · 25층 중 11층 |
| 소유자 | 오은미 · 2021.03.18 소유권이전 · 거래가액 106,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준은 2025.12.24 강제경매개시결정입니다. 선주형의 주민등록·점유는 2021.03.18이고, 임차권등기는 2025.03.21이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있으며, 매수인이 인수할 수 있는 핵심 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록·점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 선주형 | 제1104호 전부 | 95,000,000원 | 2021.03.18 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 |
임대차계약일자는 2021.03.04, 2023.03.06이며 보증금은 90,000,000원에서 95,000,000원으로 증액됐습니다. 확정일자는 2021.03.04 및 2023.03.06으로 기재돼 있습니다. 배당요구는 2025.03.21 접수됐으나 예상배당에서는 임차인 배당 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
같은 단지 한양수자인파크뷰의 전용 14.54㎡ 거래 중 최근 12개월 평균은 67,875,000원이고, 최신 거래는 2026.09의 71,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -2.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 14.54㎡ | 22 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 14.54㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 14.54㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.54㎡ | 18 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 67,875,000원 |
표면 최저가 40,670,000원은 최근 12개월 평균의 59.9%에 불과합니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 실질취득 기준인 약 95,000,000원은 최근 12개월 평균 67,875,000원과 최신 거래 71,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 거래 추세도 -2.7%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,060원 |
| 인수 · 임차인 선주형 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 39,537,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 주택도시보증공사 청구액 95,000,000원 중 39,537,940원이 배당되고 55,462,060원이 미배당으로 남습니다. 임차인 선주형의 예상배당은 0원이며, 대항력 있는 임차권이 매각으로 소멸하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 40,670,000원 | 49% | 약 95,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 32,536,000원 | 39% | 약 95,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 26,028,800원 | 31% | 약 95,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 경의지하차도 동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택·주상복합건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 11층이며 사용승인일은 2020.12.21입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·화재경보기·옥내소화전·승강기·주차설비를 갖췄습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지는 평지·사다리형이고 북측 약 30m, 동측 약 25m 도로에 접합니다.
- 거래. 한양수자인파크뷰는 299세대이며 동일 면적 최근 거래는 60,000,000원~75,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가와 실질취득 분리. 40,670,000원은 입찰 기준가격일 뿐, 이 사건의 경제적 비교 기준은 대항력 임차보증금을 반영한 약 95,000,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 선주형의 주민등록일자 2021.03.18, 점유개시일자 2021.03.18, 임차권등기 2025.03.21 및 보증금 95,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 예상배당에서는 임차인 배당 0원, 주택도시보증공사 배당 39,537,940원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당표 확정 전 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 67,875,000원, 최신 거래 71,000,000원, 최근 추세 -2.7%를 우선해 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 법원 용도는 근린시설이나 감정상 이용은 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 실제 이용·건축물대장·전입 가능 여부 등 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “9,500만원 실질취득”이 중요하다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 83,000,000원의 49%인 40,670,000원까지 내려와 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론이 완전히 달라집니다. 선주형의 95,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 권리이고 매각으로 소멸하지 않습니다.
따라서 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 커지는 구조여서 실질취득은 약 95,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 67,875,000원과 최신 거래 71,000,000원을 모두 웃돌고, 시장 추세도 -2.7%입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “대항력 보증금까지 포함한 실질취득이 시세보다 높은가”이며, 현재 답은 그렇습니다.
