최저가도 최근 시세보다 비싼데, 임차보증금 9,500만원까지 인수 — 의정부역한양수자인파크뷰 1104호

의정부지방법원 2025타경73881. 의정부동 ‘의정부역한양수자인파크뷰’ 11층 1104호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 전용 14.5384㎡의 도시형 생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 소유자 오은미는 2021년 3월 18일 거래가 106,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 경매개시결정 이전부터 점유와 주민등록을 갖춘 임차인 선주형의 대항력 있는 주택임차권입니다.

임차인은 2021년 3월 18일 전입과 점유를 시작했고, 2025년 3월 21일 보증금 95,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025년 12월 24일입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 분석되어 있습니다. 배당가정에서도 임차인에게 지급되는 금액은 0원이며, 보증금 전액 95,000,000원이 낙찰대금에 추가됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다

이 사건에서 실제 임차인은 선주형 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 보증금 95,000,000원을 실제 임차인의 보증금으로 봅니다. 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021년 3월 18일로, 경매개시결정일인 2025년 12월 24일보다 앞섭니다. 임차권등기 역시 2025년 3월 21일로 경매개시보다 먼저입니다.

② 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세 이상

같은 단지 ‘한양수자인파크뷰’의 동일 면적 14.54㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 장기 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 했습니다.

현재 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균 68,416,666원의 121.3%입니다. 임차보증금을 제외하고 법원에 납부할 금액만 보더라도 최근 평균보다 14,583,334원 높습니다. 최신 거래인 2026년 6월 60,000,000원과 비교하면 최저가만으로도 23,000,000원 높습니다.

여기에 매수인 인수액 95,000,000원을 더한 실질취득 178,000,000원은 최근 평균의 260.2%, 최신 거래의 296.7%입니다. 따라서 최저가가 내려가더라도 단순히 “유찰되어 싸졌다”고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 83,000,000원 중 집행비용 1,894,000원을 제외한 81,106,000원이 신청채권자에게 배당되는 가정입니다. 임차인 보증금 배당은 0원이고 95,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 95,000,000원

3회 유찰되어 낙찰가가 53,120,000원까지 내려가더라도 실질취득은 148,120,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 최고가 75,000,000원의 약 두 배에 가까운 금액입니다. 이 사건에서는 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 시세 메리트가 생기지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부동 경의지하차도 동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택·주상복합건물이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 이용상태. 전용 14.5384㎡ 도시형 생활주택 원룸형으로 방1·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실·현관 구조입니다.
• 건물. 2020년 12월 21일 사용승인된 25층 철근콘크리트 건물의 11층이며, 승강기·난방·도시가스·주차설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 북측 약 30m, 동측 약 25m 도로에 접하고 일반상업지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 3,897,000원/㎡입니다.
• 현황. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지는 299세대이며 동일 면적 최근 거래는 60,000,000원~75,000,000원입니다. 인수보증금이 이 거래범위를 초과해 재매각 경쟁력이 크게 떨어집니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 인수보증금 95,000,000원을 합산해 판단해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 선주형의 임대차계약, 주민등록, 점유개시, 확정일자, 임차권등기명령 및 매각물건명세서 기재를 원본과 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.03.21로 표시되어 있으나 현재 배당가정에서는 임차인 배당액이 0원입니다. 실제 배당표와 인수범위를 반드시 재확인해야 합니다.
• 명도 조건. 임차보증금 반환과 주택 인도가 연결될 수 있으므로, 단순 인도명령만으로 명도가 끝난다고 전제하면 안 됩니다.
• 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 161,400,000원·148,120,000원입니다. 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단하지 않아야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 도시형 생활주택 원룸형으로 이용 중이므로 건축물대장상 용도와 금융·임대 운용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 체납·공과금. 관리비와 공용부분 체납액, 전기·가스 등 사용관계를 관리주체에 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,300만원짜리가 아니라 1억7,800만원짜리다”

이 사건의 표면 가격은 83,000,000원이지만, 실제 판단 기준은 다릅니다. 경매개시보다 앞선 대항력 있는 임차권의 보증금 95,000,000원이 전액 인수되기 때문에 현재 회차의 실질취득은 178,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 68,416,666원은 물론, 최고 거래가 75,000,000원도 크게 웃돕니다.

한 차례 더 유찰되어도 실질취득 161,400,000원, 두 차례 더 유찰되어도 148,120,000원입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 임차보증금 전액 인수를 감수하고도 시세와 수익성이 성립하는가입니다. 현재 제시된 시나리오에서는 권리 부담과 가격 부담이 동시에 크므로 입찰 매력도가 매우 낮은 물건으로 판단합니다.