의정부지방법원 2025타경73926. 의정부동 경의로 149에 있는 토지와 지하 1층·지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 토지 면적은 162.7㎡입니다. 소유자는 한영호로, 2010.03.22. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 주식회사 엘에스 네트웍스이고 청구액은 476,269,307원입니다.
권리분석의 기준점은 2017.08.28. 설정된 의정부농업협동조합의 채권최고액 211,200,000원 근저당입니다. 그보다 앞서 설정됐던 근저당권과 가압류는 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 등기 흐름을 말소등기까지 연결해 보면, 현재 경매에서 낙찰자가 떠안을 선순위 담보권은 확인되지 않습니다. 이후의 압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 365-44 · 경기도 의정부시 경의로 149 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 이용 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 · 지하 1층, 지상 3층 · 토지 162.7㎡ |
| 소유자 | 한영호 (2010.03.22. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 1,051,664,000원 / 515,316,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘에스 네트웍스 / 476,269,307원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정평가서 ㉠~㉢ 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 과거 권리는 이미 말소
등기부의 앞부분만 보면 1994년부터 다수의 근저당권이 존재해 복잡해 보입니다. 그러나 을구 1·2·3번 근저당권은 2002.09.12. 말소됐고, 을구 4번 국민은행 근저당권은 2017.08.30., 을구 8번 엘에스네트웍스 근저당권은 2017.08.28., 을구 9번 근저당권은 2017.05.25. 각각 말소됐습니다. 갑구 3번 가압류도 2013.09.23. 해제에 따라 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤석 | 미상 | 2021.03.19 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송인선 | 1층 | 2022.12.29 | 30,000,000원 / 1,700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 말소기준권리인 2017.08.28. 이후에 전입했습니다. 따라서 전입일만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금이 미배당되더라도 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 근거가 없다
현재 최저매각가는 515,316,000원으로 감정가 1,051,664,000원의 49.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 515,316,000원입니다.
그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래를 곧바로 대입할 수 있는 유형이 아닙니다. 근린생활시설과 주택이 혼합된 토지·건물이고, 동일 용도의 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내리거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 임대수익, 토지가치, 건물 상태, 정비사업 조건과 제시외 건물의 적법성·활용성을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 515,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,553,160원 | 매각가의 1.5% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사조흥은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당 | 65,000,000원 | 65,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사조흥은행 | 75,000,000원 | 75,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사엘에스네트웍스 | 180,000,000원 | 172,762,840원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사엘에스네트웍스 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 제네시스유동화전문 유한회사 | 26,330,580원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 12번 근저당 · 의정부농업협동조합 | 211,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 14번 근저당 · 주식회사엘에스네트웍스 | 193,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 경매신청채권 · 주식회사 엘에스 네트웍스 | 476,269,307원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
채권 총액 1,521,799,887원 중 예상배당은 507,762,840원, 미배당은 1,014,037,047원으로 산정돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 515,316,000원 | 507,762,840원 | 1,014,037,047원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 360,721,200원 | 354,871,103원 | 1,166,928,784원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 252,504,839원 | 248,169,771원 | 1,273,630,116원 | 0원 |
낙찰가가 하락해도 매수인이 승계하는 금액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 채권자의 미배당액이 커진다는 사실은 매수인의 추가 부담을 뜻하지 않습니다. 가격 판단은 채권자의 손실 규모가 아니라 부동산 자체의 시장가치와 수익가치를 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·이용·정비사업 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 외벽은 적벽돌 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시창호입니다.
- 입지. 경의초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지·정방형·중로 한 면 접면입니다. 공시지가는 2,524,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역에 포함되고 중앙1구역 재개발사업 관련 중로1류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 감정평가서상 제시외 건물 ㉠~㉢도 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기록 재대조. 과거 근저당권과 가압류의 말소등기가 모두 반영됐는지 최신 등기부 원본으로 확인하세요.
- 배당표 검증. 말소된 권리가 예상배당에 포함돼 있으므로 채권계산서·배당요구종기 및 법원 기록을 직접 대조하세요.
- 임차인 현황. 실제 임차인 2명의 계약서, 사용 부분, 확정일자, 배당요구 여부와 명도 조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49.0%라는 비율만 보지 말고 토지가치, 임대수익, 공실, 수선비를 따로 산정하세요.
- 정비사업. 중앙1구역 재개발사업의 진행 단계와 권리산정 기준일, 분양자격 및 현금청산 위험을 확인하세요.
- 도로 저촉. 중로1류 저촉 범위가 토지 이용과 보상가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 건물. 감정평가서 ㉠~㉢의 위치·면적·구조, 적법성, 이용현황과 정비사업상 처리 방식을 확인하세요.
- 현장 확인. 근린시설과 주택의 실제 층별 용도, 공실 여부, 누수·균열·설비 상태를 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 물건”은 같은 말이 아니다
권리만 보면 말소기준 이후 전입한 임차인 2명이고 매수인 인수액은 0원입니다. 과거의 복잡한 근저당권과 가압류도 후속 말소등기를 연결하면 현재 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
그러나 투자 판단은 보수적으로 해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 49.0%지만 비교 가능한 실거래 근거가 없고, 근린생활시설·주택 혼합 용도, 정비구역과 도로 저촉, 제시외 건물, 점유자 2명이라는 변수가 있습니다. 예상배당 산정에는 이미 말소된 권리가 포함돼 등기 흐름과도 충돌합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 매력은 검증 전 보류입니다. 감정가 할인율이 아니라 임대수익·토지가치·정비사업 권리와 실제 법원 기록을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.