의정부지방법원 2025타경73949. 양주시 덕계동 이레하이니스 4층 409호로, 감정평가상 공동주택(아파트 : 도시형생활주택-원룸형주택), 전유면적 49.9724㎡입니다. 윤소라가 2022.11.10 매매를 원인으로 270,000,000원에 취득했고, 같은 날 등기된 신한은행 근저당 237,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 이레종합건설의 근저당 30,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 가장 중요한 부분은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라는 점입니다. 현재 회차 가정 매각가 149,450,000원에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당에는 배당이 남지 않지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 사건의 실질취득 기준은 최저가와 동일한 149,450,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 4층 409호 |
| 물건종류 / 전유면적 | 공동주택(아파트 : 도시형생활주택-원룸형주택) · 49.9724㎡ · 지하2층/지상14층 중 4층 |
| 소유자 | 윤소라 · 2022.11.10 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 149,450,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 말소기준권리 | 2022.11.24 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 237,600,000원 |
| 경매 채권자 | 유에이치제십일차유동화전문 유한회사 (변경전: 주식회사신한은행) |
| 청구금액 | 237,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·인수 여부를 따질 대상이 없습니다. 2022.11.24 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 2022.12.12 이레종합건설의 후순위 근저당과 2026.01.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 제시되어 있습니다. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 제공 실거래 평균의 51.1%
이레하이니스는 103세대, 사용승인 기준일은 2021.11.25이며, 대상 전유면적 49.9724㎡와 실거래 면적이 매칭되어 있습니다. 제공된 동일 면적대 실거래는 2025.02~2025.05 총 12건으로, 최근 12개월 평균은 292,500,000원, 최저 거래는 280,000,000원, 최고 거래는 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.97㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 49.96㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 49.99㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2025.03 | 49.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 49.97㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 49.97㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 49.94㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 49.77㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 292,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득 기준인 149,450,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 51.1%입니다. 최신 거래로 제공된 2025.05 거래가 300,000,000원과 비교해도 절대금액 차이는 큽니다. 다만 이 실거래들은 2025.05가 가장 최신이고 매각기일은 2026.09.30이므로, 이 수치만으로 매각기일 현재 시세를 확정해 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,892,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 237,600,000원 | 146,557,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이레종합건설 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 267,600,000원 중 예상 배당액은 146,557,700원이며, 미배당액은 121,042,300원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 149,450,000원 | 146,557,700원 | 121,042,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,615,000원 | 102,350,390원 | 165,249,610원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,230,500원 | 71,512,351원 | 196,087,649원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 채권이 커지는 구조이지, 그 미배당액이 매수인의 실질취득비용에 더해지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트 : 도시형생활주택-원룸형주택), 전유면적 49.9724㎡의 계단식 구조입니다.
- 입지. 경기도 양주시 덕계동 소재 덕산초등학교 북서측 인근이며, 아파트 단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상14층 건물의 4층 409호이며 승강기·개별난방·급배수·화재경보·소화전설비 등이 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 학교 저촉, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,955,000원/㎡이며 토지는 주상용으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 103세대 규모이며 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.8회, 낙찰률은 6.25%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 지정되어 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.11.24 신한은행 근저당입니다. 이후 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 전 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 실거래 시점 차이. 제공된 최신 실거래가 2025.05이므로 2026.09.30 입찰 전 최근 거래·매물 수준을 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으며 관리비 체납 여부도 별도 확인 대상입니다.
- 용도 특성. 일반적인 대단지 아파트가 아니라 도시형생활주택-원룸형주택으로 이용 중인 103세대 공동주택이라는 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격 간격은 크다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 149,450,000원은 감정가 305,000,000원의 49%이며, 제공된 최근 12개월 실거래 평균 292,500,000원의 51.1% 수준입니다. 권리상 추가 인수비용이 없어 실질취득도 149,450,000원과 동일합니다.
다만 가격 비교 자료의 최신 거래월이 2025.05이고 매각기일은 2026.09.30이라는 시간 차이가 있습니다. 또 103세대 규모, 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 6.25%라는 경매 통계도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크보다 현재 시점 시세와 환금성을 얼마나 정확히 검증하느냐가 핵심인 물건입니다.
