의정부지방법원 2024타경3609. 남양주시 화도읍 창현리 경향아파트 101동 12층 1204호입니다. 전용면적은 114.51㎡이고, 철근콘크리트 벽식구조 13층 건물의 12층으로 방4·거실·주방 및 식당·욕실겸화장실2·발코니·반침·현관 구조로 이용 중입니다. 사용승인일은 1997.12.13이며, 현재 소유자 이기준은 2015.03.26 거래가 232,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 오래된 등기 이력을 그대로 현재 권리로 오인하지 않는 것입니다. 2002.09.23 설정된 서울은행 근저당 84,000,000원은 하나은행으로 이전된 뒤 2004.01.30 말소됐습니다. 이후 하나은행·한국스탠다드차타드제일은행·한국씨티은행·우리은행 명의의 근저당도 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2021.01.20 화도농업협동조합 근저당 228,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경3609 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 수레로1233번길 11, 101동 12층 1204호 (경향아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 114.51㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실겸화장실2 · 13층 중 12층 |
| 소유자 | 이기준 (2015.03.26 소유권이전 · 거래가 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 267,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화도농업협동조합 / 202,417,010원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인일 / 세대수 | 1997.12.13 / 312세대 |
| 등기 발행일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 현재 기준은 화도농협
2004년 하나은행 근저당 90,000,000원은 2005.09.23 말소됐고, 2005년 115,200,000원 및 2006년 21,600,000원의 한국스탠다드차타드제일은행 근저당은 2007.12.20 말소됐습니다. 2007년 근저당 183,600,000원은 2012.10.19, 2012년 한국씨티은행 근저당 172,800,000원은 2015.04.17, 2015년 우리은행 근저당 154,000,000원은 2017.09.29 각각 말소됐습니다.
현재 남은 담보권은 2021.01.20 설정된 화도농업협동조합 근저당 228,000,000원이며, 이를 기초로 화도농업협동조합이 2024.06.28 임의경매를 신청했습니다. 이후 설정된 김국현의 가압류 68,550,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.12.08 남양주세무서장의 압류는 2023.10.16 이미 해제·말소됐습니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 1회 유찰로 가격 구간 진입
경향아파트 동일 면적 114.51㎡의 최근 거래 12건은 300,000,000원에서 370,000,000원 사이입니다. 전체 12건 평균은 333,000,000원이지만, 가격 판단에는 보다 최신인 최근 12개월 8건 평균 334,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 114.51㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 114.51㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 114.51㎡ | 9 | 337,000,000원 |
| 2025.08 | 114.51㎡ | 9 | 337,000,000원 |
| 2025.06 | 114.51㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2025.06 | 114.51㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2025.05 | 114.51㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2025.03 | 114.51㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2024.11 | 114.51㎡ | 13 | 337,000,000원 |
| 2024.10 | 114.51㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 114.51㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2024.08 | 114.51㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.51㎡ | 8건 | 334,000,000원 |
| 전체 평균 | 114.51㎡ | 12건 | 333,000,000원 |
감정가 382,000,000원은 실거래 최고가 370,000,000원보다도 높았지만, 한 차례 유찰되면서 최저가는 267,400,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균 334,000,000원의 80.1%, 전체 평균 333,000,000원의 80.3%입니다. 최신 거래 320,000,000원보다도 낮아, 권리와 점유 확인이 마무리된다는 전제에서는 가격상 여지가 있습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 267,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,543,600원 |
| 을구 1번 · 주식회사서울은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 3번 · 주식회사하나은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 | 115,200,000원 | 88,856,400원 |
| 을구 6번 근저당권 | 21,600,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 | 183,600,000원 | 0원 |
| 을구 10번 · 주식회사한국씨티은행 | 172,800,000원 | 0원 |
| 을구 12번 · 주식회사우리은행 | 154,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 · 화도농업협동조합 | 228,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 김국현 | 68,550,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,117,750,000원, 시뮬레이션 배당액 262,856,400원, 미배당액 854,893,600원입니다. 다만 과거 말소 근저당이 포함된 계산이므로 실제 배당액과 신청채권자의 배당 여부는 법원의 확정 배당표를 기준으로 판단해야 합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창현초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.
- 단지·건물. 312세대, 사용승인일 1997.12.13의 아파트입니다. 철근콘크리트 벽식구조 13층 건물의 12층이며 승강기·난방·옥내소화전·화재경보기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·창현택지지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1㎡당 1,722,000원입니다.
- 제한사항. 자연보전권역·수질보전특별대책지역 1권역·공장설립승인지역· 배출시설설치제한지역과 학교 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가 12건 확인되며 거래가격은 300,000,000원부터 370,000,000원까지 분포합니다. 준공연도와 내부 상태, 층·향에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2002년 서울은행 근저당은 2004.01.30 말소됐습니다. 실제 기준권리는 2021.01.20 화도농업협동조합 근저당인지 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·관리사무소 및 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 배당표 주의. 과거 말소 근저당을 현재 채권처럼 포함한 단순 배당 계산은 실제 배당과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 채권계산서와 확정 배당순위를 확인하세요.
- 실거래 기준. 전체 평균 333,000,000원보다 최근 12개월 평균 334,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선해 응찰 상한을 정하세요.
- 노후도·수선비. 사용승인일이 1997.12.13이므로 내부 수리 상태와 공용부 장기수선, 누수·창호·난방 상태를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 현재 회차부터 가격이 보인다
이 물건은 등기 건수가 많아 복잡해 보이지만, 과거 근저당 대부분은 후속 말소등기가 존재합니다. 현재 살아 있는 화도농업협동조합 근저당을 기준으로 보면 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다.
가격은 신건 감정가 382,000,000원에서는 부담스러웠지만, 1회 유찰된 267,400,000원은 최근 12개월 평균 334,000,000원의 80.1%입니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 0.9% 높아 하락장 수치가 아닙니다. 따라서 권리 원본과 점유 상태가 확인된다는 전제에서는 현재 회차부터 가격 경쟁력이 생긴 물건으로 볼 수 있습니다. 결론은 권리 양호·가격 매력 있음, 단 점유 및 실제 배당관계 확인 후 입찰입니다.