의정부지방법원 2025타경62916. 고양시 덕양구 내유동 위너스빌 102동 201호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김성호로 2021년 11월 10일 165,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 2022년 2월 10일 포항세무서장 관련 압류이며, 김미옥 임차인의 전입·점유는 2021년 10월 27일로 그보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 원래라면 매수인에게 보증금 잔액을 주장할 수 있는 선순위 대항력 구조입니다.
그런데 이 사건은 일반적인 ‘선순위 임차인 인수형’과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 5월 15일 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김미옥 임차인 때문에 매수인이 떠안을 실질 인수금은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 589 위너스빌 102동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1214번길 6-22 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대로 이용중 · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김성호 (2021.11.10. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 54,537,000원 (7회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022년 2월 10일 국 압류입니다. 김미옥의 임대차계약은 2021년 9월 8일, 확정일자는 2021년 9월 10일, 전입·점유는 2021년 10월 27일로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정됩니다. 이후 설정된 김진호 근저당권 80,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 포항시 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 배지 | 확약 효과 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미옥 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2021.10.27 / 2021.09.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계표시 없음 | 실질 인수 0원* |
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 54,537,000원으로 감정가 159,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 7회 유찰됐지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미반영 규칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 54,537,000원 | 111,844,666원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 43,629,600원 | 122,555,733원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 34,903,680원 | 131,124,586원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 매수인 인수액도 커지는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 인수 부담이 실질적으로 제거됩니다. 그럼에도 가격 자체의 적정성은 실거래 자료가 없는 상태에서 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,381,666원 |
| 1. 임차인 김미옥 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 53,155,334원 |
| 2. 근저당권 · 김진호 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 김미옥 보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. *김미옥 보증금의 확약 미반영 규칙상 미배당액은 111,844,666원이지만, 2026.05.15.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다.
- 주위환경. 내유초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장 및 창고가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km·고도 16m 위임지역), 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물대장 현황도를 참고했습니다.
- 누수 안내. 감정평가 자료상 고양시상하수도사업소 누수 안내문이 부착되어 있어 원인과 현재 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.15.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 원본에도 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 김미옥의 임차권등기 보증금은 165,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 규칙상 111,844,666원 인수 구조이므로 확약 효력이 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·포항시 압류가 존재하며, 특히 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 별도 검증. 이 사건에는 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 누수 현장 점검. 상하수도사업소 누수 안내문이 부착된 만큼 실제 누수 여부·수선 상태를 직접 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 점유·내부상태·설비 상태를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 “확약서 한 장”이 더 중요하다
이 사건을 최저가 54,537,000원만 보면 감정가 159,000,000원의 34.3%까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 본질은 할인율이 아니라 김미옥 임차인의 선순위 대항력입니다. 원래 계산이라면 현재 회차에서 보증금 미배당액 111,844,666원이 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 주택도시보증공사의 2026.05.15.자 인수조건변경확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시해 그 부담을 실질 0원*으로 바꿉니다.
다만 이것이 곧바로 ‘싸고 좋은 물건’이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교가 없고, 7회 유찰 이력, 세금 압류, 내부 미확인, 누수 안내가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리의 핵심 리스크는 확약으로 완화됐지만, 가격과 현장 상태는 별도 검증이 필요한 다세대 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
