5회 유찰·대항력 임차인, 확약서로 ‘실질 인수 0원’ — 고양 위너스빌 201호

의정부지방법원 2025타경62916. 고양시 덕양구 내유동 위너스빌 102동 201호, 다세대주택 단위세대입니다. 감정가는 159,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 111,300,000원입니다. 등기상 소유자는 김성호이며, 2021.11.10. 매매대금 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건은 단순히 “감정가보다 47,700,000원 낮다”는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 김미옥의 임차보증금이 165,000,000원이고 전입·점유일은 2021.10.27., 확정일자는 2021.09.10.입니다. 말소기준인 2022.02.10. 압류보다 앞서 대항력이 성립했기 때문에, 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 결론을 바꾼다

2017.01.12. 설정된 전준예의 근저당권 80,000,000원은 2021.07.19. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 김미옥이 2021.10.27. 전입·점유했고, 2022.02.10. 포항세무서장 압류가 말소기준으로 등기됐습니다. 따라서 김미옥의 대항력은 말소기준보다 빠릅니다.

말소기준 이후 설정된 김진호 근저당권 80,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 포항시 압류, 임차권등기 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김미옥의 대항력은 등기 소멸 여부와 별개로 잔존 보증금 인수 문제를 만들 수 있었는데, 신청채권자인 주택도시보증공사의 확약서가 이 부분을 해소합니다.

② 임차인 분석 — 원칙상 인수 56,058,200원, 확약 적용 시 0원*

실제 임차인은 1명입니다. 김미옥은 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖췄습니다. 현재 최저가 111,300,000원을 전제로 집행비용 2,358,200원을 먼저 차감하면 임차인 예상배당은 108,941,800원이며, 보증금 부족분은 56,058,200원입니다.

* 매각물건명세서 비고에 기재된 2026.05.15.자 인수조건변경확약서가 해당 임차보증금 전부에 유효하게 적용되고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 배당계산상 확약 전 미배당액은 56,058,200원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감될 수 있습니다. 그 경우 임차인 배당액은 줄고 확약 전 미배당액은 커질 수 있으나, 확약이 매각조건대로 적용되면 김미옥 관련 실질 인수는 0원*으로 분석합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 내유초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장·창고가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 201호로, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
• 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며, 제한보호구역과 과밀억제권역에 해당합니다.
• 환금성. 다세대주택에 공장·창고가 혼재한 입지이고 5회 유찰된 이력이 있으므로, 재매각 시 매수층과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.15.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 적용 임차보증금, 대항력 포기와 임차권등기 말소 문구를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 매각조건 확인. 확약서가 최종 매각조건에 반영됐는지, 매각허가 후 임차권등기 말소에 별도 서류나 절차가 필요한지 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 포항세무서장·국민건강보험공단·포항시 압류와 관련해 당해세가 존재하는지 확인하세요.
• 누수 조사. 고양시상하수도사업소 누수 안내문의 원인, 누수 위치, 수리 완료 여부와 비용 부담 주체를 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 점유상태, 내부구조, 하자와 수선비를 별도로 조사하세요.
• 시세 원본 대조. 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 동일 건물·인근 다세대의 최신 실거래와 매물을 직접 비교하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서를 입찰 직전에 다시 열람하세요.

맺으며 — “인수형 물건이 확약으로 조건변경된 사례”

김미옥의 보증금은 165,000,000원이고 현재 최저가는 111,300,000원입니다. 확약서가 없다면 배당 후 56,058,200원이 남아 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형이며, 추가 유찰 시 인수액은 77,962,720원, 95,450,176원으로 증가합니다. 따라서 최저가 하락 자체는 실질취득비용을 그만큼 낮추지 못합니다.

하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.15.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 있습니다. 그 확약을 매각조건대로 적용하면 주된 임차보증금 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 최저가 111,300,000원으로 정리됩니다. 다만 5회 유찰, 세금 압류, 내부 미확인과 누수 안내문이 겹쳐 있으므로 권리조건 확인은 합격의 전제, 가격과 물건 상태는 별도의 검증 대상입니다.