인수는 0원이지만, 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다 — 대전도안더리브시그니처 에이107호

대전지방법원 2025타경3538. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 1층 에이107호로, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 2022.12.06. 하나자산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌고, 2024.01.05. 박종민 씨 앞으로 소유권이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 372,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 매각으로 뒤 권리의 소멸 여부를 가르는 말소기준권리입니다.

이후 2024.12.12. 북대전세무서장의 압류와 2025.05.21. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 현재 회차 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 권리의 선후관계 자체는 단순하지만, 사건 청구액 923,412,715원과 등기상 근저당 채권최고액 372,000,000원 사이에 차이가 있고 근저당에는 에이106호가 공동담보로 기재돼 있으므로, 청구채권 내역과 공동담보 배당관계는 원문 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

기존 하나자산신탁의 신탁등기는 2024.01.05. 박종민 씨의 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 54,622,000원 배당 가정에서 집행비용을 제외한 53,238,804원이 국민은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 318,761,196원이 미배당으로 남지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 호실이 다르다

현황조사에는 보증기관 승계 신고가 아닌 임차 신고 1건이 있습니다. 주식회사 문정화학의 전입일은 2025.01.17.로 말소기준일 2024.01.05.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분이 본건 에이107호가 아니라 322호로 적혀 있어, 이 신고가 본건 점유관계와 직접 연결되는지 별도 특정이 필요합니다.

③ 가격과 유찰 — 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 않는다

감정가 325,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 54,622,000원, 감정가의 16.81%입니다. 표면 할인율은 크지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장으로 등재된 지식산업센터입니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 수 없습니다.

유찰이 추가되면 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당은 늘어나지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 다회 유찰은 단순한 할인 신호만이 아니라, 공장용 집합건물의 수요·공실·대출·임대 및 재매각 난도를 확인하라는 환금성 경고로도 읽어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,622,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 국민은행 근저당 배당에 사용되며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당 미배당액은 318,761,196원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전복용초등학교 북서측 인근으로, 주변은 건설 중인 아파트단지·근린생활시설·자동차매매센터·디오토몰·하천·기존 마을·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 유성대로가 있으며, 근거리에 고속도로IC가 있습니다. 지식산업센터로서 대중교통 사정은 보통입니다.
• 용도·구조. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 지하1층~지상16층 건물입니다. 사용승인일은 2022.11.10입니다.
• 설비. 위생·소방·승강기·에스컬레이터·수전·비상발전·공조설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 17,490㎡입니다. 평지의 부정형 토지로 공시지가는 722,500원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역에 해당하고 중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에도 저촉됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 대체로 부합하고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부구조·설비·이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 공장용 집합건물은 실사용 기업과 임대수요가 핵심이고, 5회 유찰 이력은 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호실 점유 확인. 본건은 에이107호인데 임차 신고는 322호입니다. 현장 호실 표시, 출입문, 우편물, 사업자등록과 실제 점유자를 대조하세요.
• 임차 조건 확인. 주식회사 문정화학의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 특정되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 및 배당 영향은 별도로 확인해야 합니다.
• 공장 사용 가능성. 업종 입주 제한, 관리규약, 산업집적 관련 입주 자격, 전력·하중·환기 등 실사용 조건을 확인하세요.
• 공실·내부 상태. 현장조사 시 이해관계인이 부재했고 내부구조와 설비가 확인되지 않았습니다. 누수·마감·전기·냉난방·원상복구 비용을 직접 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래가, 임대료, 공실률과 매물 체류기간으로 응찰가를 정하세요.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당에 에이106호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 물건의 진행·배당과 채권계산서를 확인하세요.
• 국세 압류·배당. 북대전세무서장의 압류는 말소기준 이후이나, 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당순위는 배당요구·교부청구 서류에서 확인하세요.
• 청구액 대조. 사건 청구액 923,412,715원과 근저당 채권최고액 372,000,000원의 차이를 신청채권자 채권계산서에서 확인하세요.
• 관리비·부가세. 체납 관리비, 공용부분 부담, 매각대금의 부가가치세 포함 여부와 취득 후 세무처리를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 및 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”

이 물건은 2024.01.05. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 선순위 보증금을 떠안는 고위험 인수형 사건은 아닙니다.

그러나 낙찰 판단의 중심은 권리보다 용도·점유·환금성에 있습니다. 5회 유찰로 최저가가 54,622,000원까지 낮아졌지만, 감정가 대비 16.81%라는 비율만으로 싸다고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다. 공장으로 등재된 지식산업센터이고, 임차 신고 호실은 본건과 다르며, 내부 이용상태도 직접 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 에이107호의 실제 사용가치와 다시 팔 수 있는 가격을 검증하는 데 있습니다.